나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30806 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1284 김포고촌우방아이유쉘 102동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 고촌역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제5층 제504호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2014-11-26)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 제1종지구단위계획구역(2014-12-12)(신곡1지구), 완충녹지(2014-07-28)(저촉), 주차장(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30806 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1284 김포고촌우방아이유쉘 102동 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 777,000,000원

토지면적: 92.33㎡ (약 27.93평)

토지지분: 92.3272㎡ (약 27.93평)

건물면적: 149.09㎡ (약 45.10평)

건물지분: 149.092㎡ (약 45.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

사용승인일자: 2014년 11월 26일

1.1. 건물 상세정보

건물명: 김포고촌우방아이유쉘

총 세대수: 347세대 (전체 단지 기준)

총 동수: 9개동 (전체 단지 기준, JSON상 9개동)

건물 층수: 총 14층 (102동 기준)

최고층: 14층

최저층: 2층 (단지 전체 기준)

주차대수: 총 595대 (지하 기계식 주차 595대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천지하철 5호선 고촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(신곡1지구) 등으로 지정되어 있습니다. 또한 완충녹지, 주차장, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 침수위험지구, 철도보호지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다. 특히 공항 인근 지역으로 관련 고도 제한 및 구역 지정이 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 아파트 단지 내 도로와 접해 있으며, 단지 외부로 연결되는 중로2류(폭 15m~20m)를 이용하여 외부 도로와의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권 (2015-05-20, 농업협동조합자산관리회사, 416,400,000원)이 말소기준권리로서, 경매를 통해 매각되면 해당 권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 등기부상 권리 내용 요약

* 소유권 변동 내역 (갑구):

- 2011-09-07: 대한주택보증주식회사로부터 소유권 이전

- 2014-04-11: 주식회사티케이케미칼 외 1명으로 소유권 이전

- 2015-05-20: 이영배로 공유자전원지분전부 이전 (매매)

* 주요 권리 설정 및 제한 내역 (을구 및 갑구):

- 2015-05-20: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (416,400,000원) - 말소기준권리

- 2021-10-13: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당 (434,400,000원) - 소멸 예정

- 2024-02-06: 김포시 압류 (징수과-12 22) - 소멸 예정

- 2026-04-07: 농업협동조합자산관리회사(양도전:농협은행주식회사) 임의경매 개시 결정 (332,258,311원) - 본건 경매의 근거

3.3. 총 등기부채권액: 850,800,000원 (을1, 을5 근저당권 채권액 합계)

3.4. 소멸 예정 권리

말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위에 있는 을5 근저당권, 갑15 압류, 갑16 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 인수되는 권리

등기부상 현재까지 파악된 내용으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (단, 명시되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

3.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

*주의사항: 임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있으므로, 실제 거주자가 있을 수 있으며, 관련 법적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다. 보증금 등 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 인도명령 대상 여부 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건 아파트 단지는 고촌역 인근에 위치하여 역세권의 상업시설 및 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)을 이용하기 편리합니다. 또한, 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

김포시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 고촌읍 역시 교통망 확충 및 주거지 개발이 활발히 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학교

단지 인근에 고촌초등학교, 신곡초등학교, 고촌중학교 등이 위치하여 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 환경

비교적 신축(2014년 준공)이며 현대적인 아파트 단지로, 단지 내 조경 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 특이사항

본건은 공항 고도 제한 구역 및 철도 보호 구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 개조 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가 시간과 비용이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라도 안심할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

공항 고도 제한, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등으로 인해 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 경매 시장 변동성

부동산 시장의 변동성 및 경쟁 입찰자의 상황에 따라 예상치 못한 결과가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 관련 소음 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 고촌역 역세권에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의 깊은 확인과 대응이 필요한 핵심 리스크 요인입니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리들은 소멸될 예정이어서 권리상 복잡성은 낮습니다.

8. 투자 포인트

* 고촌역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 비교적 최근에 건축(2014년)되어 주거 쾌적성이 우수함.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 김포 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 149.09㎡(약 45.10평) 면적으로, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 유사 면적 또는 더 작은 면적의 거래가 580,000,000원에서 590,000,000원 사이에 이루어졌습니다. 본건의 감정가(777,000,000원)는 최근 거래가보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 현황 미상이라는 리스크와 최근 거래가 수준을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 590,000,000원 으로 제시합니다.

이는 최근 유사 물건 최고 거래가 수준이며, 감정가 대비 낮은 금액으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 실제 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.