나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30719 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천시민운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 중 4층 402호로서, 외벽: 벽돌 및 석재 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*339-1번지: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(소로3-286호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). *339-2번지, 339-3번지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30719 (1)

경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1, 에이엔캐슬 4층402호

건물명: 에이엔캐슬

구분: 다세대주택

건물면적: 41.96㎡ (약 12.69평)

토지면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

감정가: 228,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주거지역에 해당합니다. 북동측 인근에 부천시민운동장이 소재하고 있어 일부 편의시설 이용이 용이할 수 있습니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건의 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당하며, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등이 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 서울보증보험주식회사입니다. 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 경기신용보증재단의 가압류(갑3)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을구 1번 순위의 주택임차권 등기(한국토지주택공사, 보증금 205,000,000원)는 말소 대상이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있었으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 최종적으로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 채권 총액은 417,499,252원으로, 감정가액 228,000,000원 대비 높은 편입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

2026년 7월, 41.85㎡ 면적의 삼성베스트빌(2001년식)이 111,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 877만원 수준입니다.

2026년 7월, 61.17㎡ 면적의 소사빌리지(2003년식)가 171,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 914만원 수준입니다.

2026년 7월, 64.955㎡ 면적의 한양리버파크빌(2019년식)이 288,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,458만원 수준으로, 비교적 최근 건물로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 2018년 건축된 에이엔캐슬로, 비교적 신축에 해당합니다. 가장 유사한 면적대의 삼성베스트빌(41.85㎡) 거래가 111,000,000원인 점을 감안하면, 본건의 감정가 228,000,000원(3.3㎡당 약 1,800만원)은 최근 거래 사례 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 가장 유사한 연식의 한양리버파크빌(2019년식)의 3.3㎡당 시세를 적용할 경우, 본건의 시세는 약 150,000,000원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주거지역으로, 일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 내에 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가 절차가 필요합니다. 또한, 채권 총액이 감정가 대비 높아 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다. 감정가와 최근 시장 거래가 사이의 간극이 존재하여, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 위험이 적은 물건입니다. 주거 지역 내 위치하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여, 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 보수적인 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 해제 시점 및 향후 지역 개발 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상

* 말소 기준 권리 이후 권리들의 소멸로 권리 관계가 비교적 깨끗함

* 인수할 임차 보증금이 없어 추가적인 자금 부담 없음

* 장기적으로 주거지로서의 안정적인 가치 유지 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 186,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 228,000,000원 대비 높은 편이므로, 보수적인 접근을 통해 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 예상 입찰가는 183,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.