나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30818 [1] 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 103동 4층 405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트 및 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류 (폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 (다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (풍무중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예그랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나 토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30818 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 103동 4층 405호

용도: 아파트

감정가: 285,000,000원

토지면적: 32.64㎡ (약 9.87평)

토지지분: 32.64㎡ (약 9.87평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 유사한 형태의 아파트 단지와 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 및 도로 접근성이 양호합니다. 향후 김포도시철도 풍무역 개통 및 인천 지하철 1호선 연장 등의 교통망 확충이 예정되어 있어 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

* 도로 및 접근성

단지 내외곽의 공도에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항고도제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한사항이 있으며, 다수의 학교보호구역(상대/절대)과 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다. 특히, 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 시점 이후 거래 시 유의해야 합니다.

* 주변 시설

단지 인근에 유현초등학교, 풍무중학교, 풍무고등학교 등 교육시설이 잘 갖추어져 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 홈플러스, 이마트 트레이더스 등 대형 쇼핑시설이 차량 10분 거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 2일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 395,862,930원입니다.

* 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 지상권 외에는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 아파트는 대단지 주거 지역에 속하며, 주변에 공원, 근린생활시설, 교육시설, 대형마트 등이 위치하여 주거 기능 및 생활 편의시설이 풍부한 편입니다. 이는 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 상권이라 평가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

단지명: 유현마을신동아

주소: 경기도 김포시 풍무동 583-6

준공년월: 1999년 11월 (2026년 기준 27년차)

총 세대수: 1,256세대 (21개동)

최고층: 15층

공급면적: 78.74㎡ (약 23.8평)

전용면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

주차대수: 총 1,666대 (세대당 약 1.32대)

난방방식: 개별난방, 도시가스

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 해당 물건 정보

103동 4층 405호

전용면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

* 항공 관련 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 김포공원묘지: 풍무동 지역 내에 김포공원묘지가 위치하고 있으며, 이는 지역사회에서 지속적으로 이전 논의가 이루어지고 있는 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 현재 아파트와 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 지역 이미지에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1999년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 유현마을신동아아파트 103동 4층 405호로, 59.93㎡(약 18.13평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 입지적으로는 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통망 또한 양호합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 확인되지 않아 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 중복사건이라는 점, 공항 관련 제한사항, 그리고 지역 내 혐오시설로 인식될 수 있는 공원묘지의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 안정적인 주거 환경을 제공하나, 입찰 전 해당 리스크 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 우수한 생활 인프라: 풍부한 교육, 교통, 편의시설을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트로, 지역 내 꾸준한 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 가격 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 285,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 KB부동산, 리치고 등의 시세 분석 자료를 종합적으로 고려할 때, 본 건과 유사한 면적(전용 59.93㎡, 약 18평형)의 시세는 약 288,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로 파악됩니다.

최근 2026년 7월에 거래된 동일 단지 내 더 큰 평형(115.79㎡)의 4층 매물이 398,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 소형 평형은 면적당 가격이 상대적으로 높게 형성될 수 있습니다.

상기 분석과 감정가, 시장 동향을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 290,000,000원 ~ 300,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 접근을 위해 감정가 수준인 290,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.