나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3628 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-1 로얄프라자 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재, ‘구로중학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 신동훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3628 (1)

물건 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-1 로얄프라자 제3층 제303호

건물 용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지 면적: 6.71㎡ (약 2.03평)

건물 면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 1988년

층수: 3층 (총 10층 건물)

총 세대수: 118호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재, ‘구로중학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변으로 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황이 우수합니다.

* 토지 이용: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다.

* 지역 지구 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 별도 확인이 필요합니다.

* 기타: 교육환경보호구역은 남부교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 있을 수 있으나 명시되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: OTGONZAYANAMUUNTSETSEG

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신동훈 승계)

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-30

확정일자: 2021-11-08

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음

비고: 임차인 신동훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 현황 및 조건에 따름)

* 말소기준 권리: 압류 (강서세무서장, 2023-04-06)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 해당 건물 역시 이러한 상업시설들과 함께 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

* 건물 내 집객력: 건물 내 총 118호의 오피스텔이 있어 건물 자체의 유동인구가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 구로중학교가 인근에 위치하여 학군 관련 이점이 있을 수 있습니다.

* 건물 설비: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 설비를 보유하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 신동훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 중요합니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매각 허가 및 잔금 납부 시 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조건 불이행 시 예상치 못한 추가 비용 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1988년에 건축되어 비교적 노후된 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 매수인의 자격 및 거래 시점에 따른 규제 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 해당 구역 내 편입 시 교육 환경 보호를 위한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 수준과 비교할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 임차권 조건이 존재하므로, 매수인은 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인하고 인수해야 할 잠재적 위험을 신중하게 고려해야 합니다. 건물 노후도 또한 장기적인 관점에서 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구로디지털단지 및 주요 업무 지구 접근성이 용이한 위치적 이점이 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 반영: 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하거나 상회하는 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 가능성: HUG 관련 조건이 원만히 처리될 경우, 권리관계가 비교적 깔끔한 물건으로 전환될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(26.505㎡)의 로얄프라자 오피스텔이 2024년 9월 8,200만원, 2024년 10월 9,500만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 8,900만원입니다.

본 물건의 경우, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건으로 인해 불확실성이 존재합니다. 이러한 리스크와 건물의 노후도를 고려하여, 최근 거래가 하단부 또는 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 권리관계 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 7,800만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

가장 보수적인 접근을 위해 8,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.