나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4592 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "솔뫼공원" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "삼성쉐르빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건(사용승인일: 2020.06.26.) 중 제6층 제601호로서 외 벽 : 석재붙임 및 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "삼성쉐르빌" 북측으로 강서로29길, 남측으로 가로공원로77길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4592 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.71㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.71㎡ (약 9.00평)

1.3. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "솔뫼공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등으로 형성된 전형적인 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 "삼성쉐르빌"까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 등기부등본상 권리내역은 다음과 같습니다.

* 2020-07-03: 소유권보존 (주식회사제이앤케이건설)

* 2020-08-19: 소유권이전 (김대성)

* 2020-07-20(확정일자): 주택임차권 (박은경, 보증금 280,000,000원) - 전입일자 2020-08-28

* 2022-12-08: 압류 (포천세무서장) - 말소기준권리

* 2023-01-16: 압류 (강서구청장)

* 2026-04-10: 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박은경)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-28

* 확정일자: 2020-07-20

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 결과

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 8일자 포천세무서장의 압류입니다. 이보다 앞선 주택임차권(박은경)은 확정일자, 전입일자 등이 존재하나, "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 특별매각조건상 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으므로, 경매 완료 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

280,000,000원

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집지역에 위치한 주택 상권입니다. 주변에 별도의 상업시설이 발달하기보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거시설

본건은 2020년 6월 26일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택(삼성쉐르빌 102동 601호)입니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

* 단지 내: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변: "솔뫼공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 항공 관련 시설 인접: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 비록 대항력이 없고 인수 보증금이 없다고는 하나, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 건물 상태: 외부 관찰 및 집합건축물대장상 도면 기준으로 조사되었으며, 발코니 확장 등 내부 구조가 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 화곡동 주택가에 위치하며 공원 인접으로 주거 환경이 쾌적합니다. 특히, 특별매각조건으로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 공항 관련 구역으로 인한 소음 등의 영향은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 공원 인접 쾌적한 주거 환경

* 임차보증금 인수 부담 없음 (특별매각조건)

* 강서구 화곡동 지역 내 다세대주택

9. 예상 입찰가

감정가 289,000,000원

최근 유사 면적(19.98㎡) 신축 빌라 매매가 216,000,000원 (2026.07.01)을 참고하였을 때, 본건은 면적이 더 크고 준공 연도도 유사하여 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가 부근 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 285,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.