나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4520 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ‘영동초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 영등포시장역(지하철 5호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제9층 제905호로서 (사용승인일 : 2021.10.01.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 용도는 오피스텔임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 및 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4520 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제905호 (신주소: 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17)

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2021년 10월 1일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 249,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.2317㎡ (약 1.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

건물지분: 18.41㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ‘영동초등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

건물 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 1층/지상 12층 건물 중 제9층 제905호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 통상의 급배수, 위생, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

대상 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접도로상태

물건의 남서측으로는 노폭 약 20미터, 북서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑2 (2022-01-21): 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1 (2022-03-14): 주택임차권 (최희정, 258,000,000원, 2022-03-31 전입, 말소)

* 갑3 (2022-04-01): 공유자전원지분전부이전 (오승훈, 매매)

* 갑4 (2023-02-07): 압류 (강서세무서장, 말소기준권리)

* 갑5 (2025-11-14): 압류 (양천세무서장, 말소)

* 갑6 (2026-04-08): 강제경매 (주택도시보증공사, 258,000,000원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: Z

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(최희정)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-01-23

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 갑4, 강서세무서장의 압류(2023-02-07)입니다.

3.4. 인수되는 권리

을1 주택임차권(최희정)은 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특별매각조건으로 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨에 따라, 매수인은 해당 임차보증금 등을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명칭은 '여의도써밋'이며, 2021년에 신축된 오피스텔 건물입니다. 총 12층 건물로, 해당 물건은 9층에 위치합니다.

4.2. 주변 상권 특징

건물은 서울 영등포구의 중심부에 위치하여 비즈니스 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 인근에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 여의도 업무지구 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설은 지도 확인 필요)

5.2. 교통 편의성

지하철 5호선 영등포시장역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 기타 시설

인근에 영동초등학교 등 교육 시설이 소재합니다. 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 해석

'선순위임차권' 언급과 '대항력 없음' 표기가 혼재되어 있으나, 등기부상 임차권이 말소되었고 매각 조건으로 대항력 포기 조항이 명시되어 있어 매수인이 부담할 권리 관계는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 명확한 확인을 위한 추가적인 법률 검토는 권장됩니다.

6.2. 기타 법규 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 현대적인 오피스텔로, 서울 영등포구라는 우수한 입지에 위치하고 있습니다. 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 시세와 감정가를 고려할 때, 권리 관계가 명확하고 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 여의도 업무지구 인접으로 투자 및 실거주 가치 높음

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이할 것으로 예상됨 (임차보증금 인수 부담 없음)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

9. 예상 입찰가

최근 매매가 227,000,000원 (2024년 1월, 전용면적 17.33㎡ 기준) 및 감정가 249,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 물건의 신축 연식, 위치, 소멸되는 권리 관계 등을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.