나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4573 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고, 주위환경은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제12층 중 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 2020.08.14) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, "오피스텔 및 부대시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 938-5번지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 화곡동 938-6번지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4573 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운B 제7층 제703호

용도: 오피스텔

토지 면적: 7.95㎡ (약 2.4평)

건물 면적: 29.85㎡ (약 9.0평)

감정가: 290,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

* 접근 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 공항 관련 구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각.

* 경매 구분: 부동산 강제 경매.

* 채권자: 주택도시보증공사.

* 말소기준권리: 2026년 4월 9일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 을6).

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을3 주택임차권, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑7 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이도윤)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-19

* 확정일자: 2021-02-10

* 배당신고일자: 2023-04-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소된 것으로 기재되어 있으며, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으므로, 인수 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하는 지역임.

* "화곡1동주민센터" 인근에 위치하여 지역 내 유동인구 및 생활 편의시설 접근성이 일정 수준 확보되어 있음.

* 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 일반적인 오피스텔 수요를 충족시킬 수 있는 환경임.

1.4. 생활정보

* 건물 사용승인일: 2020년 8월 14일 (준신축 건물).

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 총 12층 중 7층에 위치함.

* 내부 설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 환경: 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 잠재적 리스크: 본건은 공항 관련 보호지구(진입표면구역)로 지정되어 있어 김포공항으로 인한 항공기 소음 발생 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 공항 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 토지 이용, 재건축 등에 있어 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 항공기 소음: 김포공항 인근 지역으로 항공기 운항에 따른 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 거주 환경 및 임대 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 특이 매각 조건: HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건이 명시되어 있어, 계약 이행 과정에서 해당 조건 관련 사항을 반드시 확인하고 준수해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 사용 승인된 오피스텔로, 비교적 신축이며 일반상업지역에 속해 있어 입지 조건이 양호한 편임.

* 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리인 강제경매 외 인수할 권리가 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인에게 보증금 인수 부담이 없는 안전한 물건임.

* 다만, 공항 관련 토지 이용 규제와 항공기 소음, HUG 관련 특별 매각 조건 등은 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 즉시 임대 또는 거주가 가능함.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 화곡동 일대의 지역적 개발 잠재력 및 교통 접근성 개선 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 면적(약 30㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 2억 7천만원에서 3억 1천만원 수준으로 파악됨.

* 본 건의 감정가 2억 9천만원은 현재 시세와 유사하거나 다소 합리적인 수준으로 판단됨.

* 신축 건물이라는 점과 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 입찰 경쟁이 치열할 수 있으며 감정가 이상 또는 유사한 수준에서 결정될 가능성이 있음.

* 항공기 소음, 지역 토지이용 규제 등의 잠재적 리스크와 투자 목적(실거주/임대수익)을 종합적으로 고려하여, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 보수적으로 평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.