나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 423,000,000원

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 KM TOWER 제4층 제401호

건물명: KM TOWER

건물 용도: 근린상가

사용승인일: 2023년 1월 19일 (신축 건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 19층 건물 내

건물 총 호수: 207호

1.3. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 17.18㎡ (약 5.2평)

토지 지분: 17.18㎡ (약 5.2평)

건물 면적: 60.68㎡ (약 18.3평)

건물 지분: 60.68㎡ (약 18.3평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 디지털 산업단지 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다.

도보 거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내용

채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)로 확인됩니다.

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

등기부 상 전체 채권 총액은 약 7,655,455,172원입니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 확인)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2025년 5월 14일 접수, 5,184,000,000원)

매각으로 인해 말소되는 권리: 국민은행 근저당 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지(을구 26번)에 설정된 금천구의 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 이 부분에 대한 정확한 내용 확인이 필수적입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

보고서 상 명확히 명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울의 주요 IT 및 산업단지 중 하나인 가산디지털단지 내에 위치합니다.

다수의 기업체와 관련 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 직주근접 배후수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 용도 적합성

본 물건의 용도는 근린상가로, 인근 상권의 특성상 사무실 밀집 지역 내 근로자들을 대상으로 하는 서비스업, 식음료업, 편의시설 등 다양한 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

KM TOWER 건물 자체는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 복합 용도로 건축되었습니다.

5. 생활정보

본 물건은 디지털 산업단지 중심부에 위치하여, 주변의 풍부한 편의시설 및 대규모 업무시설 이용이 편리합니다.

대중교통 접근성이 매우 우수하여 출퇴근 및 이동에 용이하며, 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 설정된 금천구의 구분지상권은 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 부담이므로, 사전에 해당 권리의 범위, 효력 및 관련 규제 등에 대한 철저한 확인과 분석이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차 관계 및 공실 여부에 대한 정보가 명확하지 않아, 낙찰 후 공실 발생 또는 명도에 대한 추가적인 리스크를 고려해야 합니다.

* 다수의 채권: 총 채권액이 감정가 대비 높은 수준으로, 복잡한 채권 관계가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2023년 사용승인된 신축 건물(KM TOWER) 내에 위치한 근린상가 물건으로, 최신 시설을 갖추고 있으며 입지 조건이 매우 우수합니다.

가산디지털단지의 활성화된 상권에 위치하여 배후수요가 풍부하고, 교통 환경 또한 뛰어나 향후 가치 상승 잠재력이 높은 물건입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 금천구 구분지상권은 낙찰 시 반드시 인수해야 하는 부담이므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 최신 설비와 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 최고의 입지: 서울 가산디지털단지 중심에 위치하여 직주근접 및 상권 활성화 측면에서 매우 유리합니다.

* 교통 편의성: 지하철 1, 7호선 가산디지털역 인접으로 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 높은 잠재력: 풍부한 배후수요와 디지털단지의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 423,000,000원을 기준으로 하되, 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 구분지상권(금천구) 인수 부담, 향후 임대 가능성 및 예상 임대 수익률, 그리고 신축 건물이라는 점과 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

따라서, 이러한 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 수준에서 접근하거나, 또는 약간의 할인율을 적용한 금액 (예: 3억 8천만원 ~ 4억 1천만원 범위) 을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가 정보 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.