나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50565 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 27층2703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 제202동 제27층 제2703호로서, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)크리트지붕 28층건(202동) 중 제27층 제2703호로서, 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비 및 주차장 등의 설비를 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로 및 남측으로 중로에 접하며, 본건 아파트 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 대로2류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 전라남도 광양시 중동 1324-1에 소재한 수하임2차 202동 27층 2703호 아파트입니다. 사건번호는 순천지원 2026타경50565 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되었습니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산 현황

* 용도: 아파트

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

* 토지 지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

* 건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

* 건물 지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 아파트 단지 내에 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 지역은 중심상업지역에 속하며, 대로2류 및 중로2류에 접하고 있어 도시계획상 개발 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

아파트 단지까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북측으로는 광대로, 남측으로는 중로에 접해 있으며, 아파트 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 소통이 원활한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 소유권보존은 유한회사와이지개발이 2022년 11월 7일에 등기하였습니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022년 11월 7일, 120,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택임차권(안대길, 225,000,000원, 2024년 11월 1일 말소) 및 강제경매(주택도시보증공사, 225,000,000원, 2026년 4월 16일 말소) 또한 매각으로 소멸되는 권리입니다. 총 등기부채권액은 345,000,000원입니다.

3.2. 인수 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 안대길)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 21일

* 확정일자: 2022년 11월 22일

* 배당신고일자: 2024년 11월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광양시 중동 일대는 광양시의 중심상권으로, 홈플러스 광양점, 중마시장, 광양시청 등 생활 편의시설과 관공서가 밀집해 있습니다. 또한, 광양항 컨테이너 터미널과 인접해 있어 국가 중요 시설도 다수 자리하고 있으며, 산업단지 개발과 함께 계획도시로 조성되어 아파트가 주거 형태의 대부분을 차지하고 있습니다. 이는 탄탄한 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 바로 앞에 동광양중학교가 있으며, 중앙초등학교, 백운고 등 다수의 학교가 인접해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 홈플러스, 중마시장, CGV 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설을 이용하기 편리합니다.

* 녹지 공간: 단지 인근에 광양시민광장, 마동근린공원, 중마근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 매각물건명세서에 미납된 관리비 1,546,940원이 있다고 명시되어 있어, 입찰 전 반드시 관리사무소에 확인 후 인수 여부를 파악해야 합니다.

* 임대인 관련 이슈: (유)와이지개발(사업주체)의 자금 사정 악화로 인한 보증금 지급 여력 상실 관련 기사가 일부 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶여 있는 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 입찰가 산정 시 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시의 중심 상업지역에 위치하며, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 특히 동광양중학교와 인접한 학세권 단지로서 교육 환경이 뛰어나며, 인근에 다양한 편의시설과 녹지 공간이 풍부하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 미납 관리비와 사업 주체의 재정 관련 이슈가 잠재적 리스크로 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광양시 중심 상권에 위치하여 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 각종 편의 시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적입니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 아파트의 꾸준한 수요와 더불어 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 물건의 하자 여부, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 산정됨을 알려드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.