나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1040 [1] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 562-1 엘트라움 1동 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 '완도 문화예술의 전당' 북측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택 및 학교 공공시설등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 소재 공동주택까지 차량진인 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트(벽식)구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕 5층 중 1층 102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설 도시가스에 의한 난방설비 주차장설비 소화전등의 소방설비 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 공동주택 단지가 남측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-11-22), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

미납관리비 존재여부는 별도 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 해남지원 2026타경1040 (1)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 562-1 엘트라움 1동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 368,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 완OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 156.12㎡ (약 47.23평)

토지 지분: 156.125㎡ (약 47.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.9963㎡ (약 25.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 '완도 문화예술의 전당' 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 학교, 공공시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 공동주택까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-11-22), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존은 주식회사 서울토건(2022-01-24)에서 이루어졌으며, 이후 김철옥에게 소유권이 이전(2022-01-28, 매매)되었습니다. 이후 여러 근저당 및 가압류가 등기되었으나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 말소기준 권리

본 경매의 말소기준 권리는 완도제일신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2022-01-28, 채권최고액: 320,000,000원)입니다.

3.4. 인수 대상 권리

말소기준 권리보다 선순위에 해당하는 권리 또는 경매로 소멸되지 않는 권리는 본 건 등기부 요약상 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 금호그린빌가동 (2002년 준공, 전용면적 118.215㎡): 2024년 8월 190,000,000원에 거래됨.

* 무등비취빌 (2009년 준공, 전용면적 83.9319㎡): 2026년 6월 210,000,000원에 거래 예정.

* 프라임아너스더시그니처 (2023년 준공, 전용면적 84.9872㎡): 2026년 6월 485,000,000원에 거래 예정.

4.2. 시세 분석 및 평가

본건의 건물면적은 85.00㎡ (약 25.71평)으로, 최근 매매 사례 중 무등비취빌(83.93㎡, 2009년 준공)의 210,000,000원과 유사한 규모입니다. 2023년 준공된 프라임아너스더시그니처의 경우 485,000,000원으로 신축 및 브랜드 가치가 높게 반영된 것으로 보이며, 본건과는 직접 비교가 어렵습니다. 2002년 준공된 금호그린빌가동은 면적이 넓음에도 불구하고 190,000,000원에 거래되어 연식에 따른 가격 하락이 나타납니다. 본건은 '엘트라움'이라는 명칭으로 보아 현대식 연립/빌라로 추정되며, 준공 연도(2002년 이후)와 면적을 고려할 때, 무등비취빌의 시세 수준을 참고하여 감정가 368,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거지대에 위치하며, 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 도시가스 난방 설비, 주차장 설비, 소화전 등 소방 설비, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

주변에 완도 문화예술의 전당, 완도군청, 완도교육지원청, 완도경찰서, 완도소방서 등 공공시설이 인접해 있으며, 학교와 상업 시설 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

주의사항에 명시된 바와 같이, 미납 관리비 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 임대 관계

기타 참고사항에 임대 관계는 미상이라고 기재되어 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 확인 사항

건물 자체의 노후도 및 유지보수 상태, 주변 환경 변화 가능성 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 완도군 완도읍의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 공공시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리관계 인수가 예상되나, 미납 관리비 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 철저히 점검해야 합니다. 최근 유사 면적의 연립주택 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 이에 따라 유찰 후 진행될 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대 내 위치.

* 주요 공공기관 및 문화 시설 인접.

* 경매로 인한 권리 소멸로 명확한 권리관계.

* 토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 매매 사례(2009년 준공 연립 210,000,000원)와 본건의 준공 시기(2002년 이후 추정)를 고려할 때, 감정가 대비 하락 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감안 시, 1차 경매에서 바로 낙찰되기보다는 유찰될 가능성을 염두에 두고, 본건과 유사한 연식 및 면적의 매물 시세를 바탕으로 2억 5천만원에서 3억 2천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 참고용이며, 실제 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.