나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50553 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 11층 1103호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50553 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 11층1103호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 11층 1103호

건물 마감: 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 새시창 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 307,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

아파트의 전용면적은 84.45㎡ (약 25.55평)이며, 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자로 추정)

1.5. 기타 정보

특이사항: 공동담보 (등기부상 상세 내용은 없으나, 채권 총액에 영향을 줄 수 있음)

주의사항: 미납된 관리비 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권보존(갑1, 유한회사와이지개발) 등기 이후 다수의 권리가 등기되었으며, 현재는 강제경매(갑2, 주택도시보증공사)가 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권(을1, 2022-11-07 접수, 120,000,000원)입니다.

낙찰로 인해 우리은행 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 강경훈 (주택도시보증공사)

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-30

확정일자: 2022-11-03

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을2)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 낙찰로 말소됩니다.

3.4. 인수 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임차인 강경훈은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 미납 관리비

현황조사일(2026.04.20.) 기준 미납된 관리비가 1,568,520원 있습니다. 이는 매수인이 인수하거나 별도로 정산해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

본건은 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 인접한 복합 상권 내에 위치합니다.

이는 지역 내 수요 기반이 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 입지 잠재력

단지까지 차량 접근성이 양호하고, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 광양시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

중심상업지역으로 지정된 토지이용계획은 향후 상업 시설과의 연계성을 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설 접근성

본건 인근에 동광양중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

1,568,520원의 미납 관리비는 낙찰 후 추가적인 정산 부담이 될 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인하고 잔금을 납부하기 전에 정산하는 것이 좋습니다.

6.2. 권리관계 위험

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을2) 및 근저당권(을1)은 말소 예정입니다. 인수되는 권리사항은 없어 권리관계는 비교적 안전하다고 판단됩니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 대로2류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 지정은 향후 건물 이용 및 건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 환경 조사 결과, 혐오시설 등 특별히 문제될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며 교육 시설 접근성이 좋은 편입니다.

감정가는 3억 7백만원이며, 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정으로 권리관계 또한 명확하여 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 미납 관리비가 발생되어 있어 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 확인하고 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

광양시 중동이라는 지역적 입지성과 비교적 무난한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 법적 위험이 적다는 장점이 있습니다.

감정가 대비 합리적인 금액으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 0원이므로 고려되지 않습니다.

감정가 307,000,000원을 기준으로, 해당 지역의 시세, 단지 내 유사 물건의 최근 거래가, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

또한, 미납 관리비 1,568,520원과 같은 추가 비용도 입찰가 산정 시 반영해야 합니다.

9.2. 제안

정확한 시장 조사와 현장 방문을 통해 물건의 실제 가치를 파악한 후, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 물건은 투자 가치가 있으나, 미납 관리비 등 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.