나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10604 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "동래구 국민체육센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 서측 미남로 등 마을, 시내버스정류장이 있으며, 북서측으로 부산도시철도 3,4호선(미남역)이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 내장용 타일 마감 등, 창호: 새시창 구조 입니다.

이용상태

집합건축물대상 공동주택(다세대주택) 용도입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비, 공동현관기 및 개별난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김혜린)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10604 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 2층 203호

건물명: 명가팰리스

용도: 다세대주택

건축물 용도: 업무시설, 공동주택 (집합건축물)

준공년도: 2020년 (사용승인일 2020-01-13)

감정가: 154,000,000원

토지면적: 6.41㎡ (토지지분: 6.4136㎡)

건물면적: 27.23㎡ (건물지분: 27.2268㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제2층 제203호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등

내벽: 벽지, 내장용 타일 마감 등

창호: 새시창 구조

설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 기계식주차, 공동현관기 및 개별난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "동래구 국민체육센터" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 서측으로는 미남로 등 도로가 있고 마을 및 시내버스 정류장이 소재합니다. 북서측으로는 부산도시철도 3, 4호선 미남역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당합니다.

2.4. 도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 2023-01-19, 근저당권, 울산중앙신용협동조합, 168,000,000원. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 확약서 내용에 따라 임차인의 잔존 보증금 청구권은 포기됩니다.)

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 김혜린 (채권양도)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-14

* 확정일자: 2022-09-29

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.09.01.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 잔존 보증금에 대한 대항력은 없으며, 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 기타 등기사항

* 갑1: 소유권보존 (2020-01-22, 주식회사케이에스에스건설)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-09-10, 주식회사케이에스에스건설)

* 을4: 주택임차권 (2024-10-16, 김혜린, 110,000,000원, 말소예정)

* 갑4: 강제경매 (2026-04-16, 주택도시보증공사, 117,887,349원, 말소예정)

총 채권액 (등기부채권 총액): 278,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 온천동 일대는 부산 도시철도 3, 4호선 미남역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 분포하여 주거 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 외부 지역으로의 접근성도 우수합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산 도시철도 3, 4호선 미남역 (도보 접근 가능), 다수의 마을버스 및 시내버스 노선 이용 가능.

* 주변 편의시설: 동래구 국민체육센터 인근, 다수의 근린생활시설, 학교(초, 중, 고) 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다. 특정 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서의 효력: 임차인이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 최종 확인해야 합니다. (HUG 인수조건 변경 관련)

* 복합 용도 건물: 건축물대장상 '업무시설, 공동주택'으로 표기되어 있어, 실제 이용 상태와 집합건축물 내 다른 호실의 용도에 따라 관리비나 이용상 불편이 발생할 수 있습니다.

* 건축법상 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 좋은 교통 환경과 주변 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확한 물건입니다. 이는 입찰 참여 시 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 확약서의 법적 유효성을 최종 검토하고, 건물의 전반적인 상태 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인한 인수 부담금 0원.

* 우수한 교통 환경: 부산 도시철도 3, 4호선 미남역 인접, 다양한 버스 노선 이용 편리.

* 생활 편의성: 주변 주거 및 상업 시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경 우수.

* 안정적인 감정가: 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되어 있으며, 낙찰 후 시세차익 또는 임대수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다.

주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 16.125㎡)의 다세대주택이 75,000,000원에 거래된 사례(1㎡당 약 465만원)가 있으며, 다른 종류의 연립주택(약 29.875㎡)은 157,000,000원에 거래된 사례(1㎡당 약 525만원)가 있습니다. 본건은 27.23㎡ 면적에 다세대주택으로, 위 사례들을 종합적으로 고려 시 1㎡당 약 465만원 ~ 525만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라 본건의 시세는 약 126,644,000원 ~ 143,057,000원 범위로 추정됩니다.

임차인이 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기하여 인수되는 보증금이 0원인 점과 본 물건의 감정가, 그리고 주변 시세 동향을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 145,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 입찰가를 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.