나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20206 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 270-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 "완월초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 단독주택이 밀집되어 있는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 불가하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 약 1.5m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 2 토지는 일부 현황 도로인 바, 이를 감안하여 평가하되, 도로면적은 지적도면에 의거 대략적으로 측정하였으니, 실제 지적측량 결과와는 상이할 수 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 2 토지는 남측 일부 타인소유 건물이 과재되어 있는 바, 이로 인해 영향받는 토지금액을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고바랍니다. 한편, 과재면적은 지적도면에 의거 대략적으로 측정하였으니, 실제 지적측량 결과와는 상이할 수 있습니다. 2) 일련번호 2 토지 지상에 관상수 2주(수종 미상)이 식재되어 있으나, 경제적 가치가 희박하다고 판단되어, 거래관행 등을 고려하여, 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창 호 : 알루미늄 및 PVC 창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 난방설비 되어 있으며, 보일러 설비 등은 확인되지 않습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 시멘트블럭조 슬래브지붕 1층 소재, 부엌, 약 5.2㎡. ㉡ : 시멘트블럭조 슬래브지붕 1층 소재, 창고, 약 5.9㎡. ㉢ : 시멘트블럭조 슬래브지붕 1층 소재, 창고, 약 2.7㎡. ㉣ : 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 소재, 물탱크실, 약 1.0㎡.

공부와의 차이

일련번호 1-2 건물은 구조 및 용도 등에서 동일 또는 유사한 물건이 확인되지 아니하여, 소재불명으로서 감정평가외 하였으니, 업무진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1-1 건물 및 제시외건물㉠~㉣의 면적은 평면도 등 관련 도면의 부재로, 전문기관에 의하지 않은 대략적인 실측방법으로 진행한 바, 실제와 상이할 수 있으니 업무진행시 참고 바랍니다. 2) 대상물건의 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(1-1~1-4) 매각 포함.
목록1. 중 시멘트블럭조 슬래브지붕단층광 1.98㎡는 소재불명이며, 제시외건물들은 평면도 등 관련 도면의 부재로 대략적인 실측방법으로 평가된 바 응찰 시 참고 요함. 제반 위생 및 난방설비 되어 있으나 보일러 설비 등은 확인되지 않았으며 폐문부재로 인하여 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.
목록2.는 일부 현황 도로이며, 남측 일부 타인소유 건물이 과재되어 있는 바 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. 지상에 식재된 경제적 가치가 희박한 관상수 2주(수종 미상)는 토지에 포함하여 평가됨. 본건 토지의 도로 및 과재 면적의 정확한 위치 및 경계, 인접토지와의 경계 등의 확인을 위해서는 전문적인 지적측량이 필요하므로 응찰 시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20206 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 270-1 (새주소: 완월동4길 10)

* 토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

* 건물면적: 95.17㎡ (약 28.8평)

* 건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택

* 사용승인일: 1978년 2월 15일 (신축일: 1977년 11월 30일)

* 감정가: 157,602,600원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 경남원광신용협동조합 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

* 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 "완월초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 단독주택이 밀집된 기존 주택지대입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 직접 진출입이 불가하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 이는 본 건의 주요 불편 요소입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 폭 약 1.5m의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리(을8, 2014-08-11, 경남원광신용협동조합 근저당)보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (※등기부등본 상세 확인 필수)

* 소유권 변동: 강한수씨에서 김정자씨(협의분할에 의한 상속)로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 완월초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여, 주로 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 비교:

* 인근 "태화가든타운"(연립주택, 1991년 건축)의 최근 매매 사례를 보면, 2024년 10월 14일에 전용면적 130.95㎡(약 39.6평)가 16,000만원에, 2024년 7월 20일에 전용면적 185.84㎡(약 56.2평)가 19,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 단독주택으로, 해당 거래 사례는 연립주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 주변 지역의 전반적인 부동산 가격대를 참고할 수 있습니다. 본 건의 토지 면적(200㎡)이 상대적으로 넓은 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 완월초등학교가 남측에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 차량 진출입이 어려운 점은 불편 요소입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 상업/편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 확인 불가:

* 내부 확인이 폐문부재로 인해 불가능하여, 위생 및 난방 설비 상태, 보일러 작동 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 응찰 시 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 소재불명인 제시외 건물(1.98㎡) 및 도면 부재로 실측 평가된 제시외 건물(부엌 5.2㎡, 창고 5.9㎡, 창고 2.7㎡, 물탱크실 1.0㎡)들에 대한 정확성이 떨어질 수 있습니다.

* 토지 이용 및 권리 관계:

* 토지 일부(목록2.)가 현황 도로로 이용 중이며, 남측 일부에 타인 소유 건물이 과재(점유)되어 있어 향후 법적 분쟁 소지 또는 사용 수익에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과재된 면적 및 도로 부분의 정확한 위치와 경계 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

* 건물 과재: 남측 일부에 타인 소유 건물이 과재되어 있으며, 이 부분은 최저매각가격 산정에 반영되었으나, 추후 문제가 될 수 있습니다.

* 건축 연도: 1977년 건축으로 건물이 노후화되어 있어, 수리 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동에 위치한 단독주택입니다. 완월초등학교 인근의 주택가에 자리하고 있으나, 차량 진출입의 어려움, 토지의 일부 도로 이용 및 타인 소유 건물 과재, 내부 확인 불가 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들이 최저매각가격 산정에 반영되었을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가를 고려한 저가 매수 기회: 다양한 하자 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 토지 지분: 200㎡의 토지 지분을 확보할 수 있어, 향후 활용 가치가 있습니다.

* 주거지 내 입지: 기존 주거 지역에 위치하여 기반 시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 157,602,600원

* 주변 시세(연립주택 기준) 및 물건 고유의 하자(차량 진출입 불가, 건물 과재, 내부 확인 불가 등)를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 상기 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근 시 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (※본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 법률/세무 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.