나이스옥션 법원경매 울산 2026타경226 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황상 출입문에 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경226 (1)호 울산지방법원 부동산 임의경매 사건입니다.

물건의 소재지는 울산광역시 북구 송정동 1232-2, 골드테라스2 3층 301호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 1,090,000,000원입니다.

토지 면적은 82.09㎡ (약 24.83평)이며, 토지 지분은 82.093㎡ (약 24.83평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 248.90㎡ (약 75.30평)이며, 건물 지분은 248.9㎡ (약 75.30평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건축물 대장 상 용도는 제1,2종 근린생활시설로 확인됩니다.

건물 사용 승인일은 2021년 11월 29일입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산 북구 송정동은 신흥 주거 및 상업 지역으로 개발 중인 곳입니다. 골드테라스Ⅱ는 송정지구 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 학교, 공원 등이 조성될 예정이거나 조성되어 있습니다.

* 교통상황: 화산로, 오토밸1로 등 주요 도로와 연결되어 있어 자가용 이용이 편리합니다. 대중교통으로는 버스 노선이 운행되고 있으나, 지하철 등 대중교통망은 다소 부족할 수 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 제공된 정보에 상세한 내용이 누락되었습니다.

* 인접 도로상태등: 화산로를 통해 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제공된 정보에 상세한 내용이 누락되었습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 이동근씨 소유권 보존 등기일은 2021년 12월 22일입니다.

* 말소기준권리: 2021년 12월 22일자 한마음새마을금고의 근저당권 (5,310,000,000원)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 한마음새마을금고 근저당 (2021.12.22., 5,310,000,000원)

* 중울산새마을금고 근저당 (2021.12.22., 5,472,000,000원)

* 동울산세무서장 압류 (2025.08.27.)

* 한마음새마을금고 임의경매 (2026.04.14., 3,683,652,090원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 관련 기재는 있으나 내용 없음)

* 총 채권액: 10,782,000,000원 (약 107억 8천만원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 관련 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 물건 용도: 제1,2종 근린생활시설로, 다양한 업종의 영업이 가능한 상가입니다.

* 주변 상권: 울산 북구 송정동은 신흥 주거 및 상업 지역으로 개발 중인 곳입니다. 골드테라스Ⅱ는 송정지구 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 학교, 공원 등이 조성될 예정이거나 조성되어 있습니다.

* 상권 특성: 현재 개발이 진행 중인 지역 특성상, 미래 성장 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: (위 입지조건 섹션의 교통정보로 대체)

* 편의시설: 주변으로 아파트 단지, 학교, 공원 등이 조성될 예정이거나 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 교육시설: 주변으로 학교가 조성될 예정이거나 조성되어 있습니다. (구체적인 교육시설 정보는 추가 조사 필요)

* 기타: 제공된 정보에 상세한 내용이 누락되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 현황 출입문에 '유치권 행사' 현수막이 게시되어 있는 것으로 보아 유치권 존재 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 인수 시 명도 저항이나 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 인수 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 여러 채권자가 공동으로 담보를 설정한 경우, 경매 절차 진행 시 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 약 107억 8천만원에 달하여, 감정가 10억 9천만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 최저가 입찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 명도 관련: 유치권 외 임차인 현황에 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 대상자를 파악하는 것이 중요합니다.

* 혐오시설: 현재 해당 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 개발 계획에 따라 변동 가능성이 있어 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정동에 위치한 근린생활시설로, 총 채권액이 높은 편에 속합니다. 특히 출입문에 게시된 '유치권 행사' 현수막은 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로, 응찰 전 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 유치권의 존부는 낙찰가의 결정 및 명도 과정에 중대한 영향을 미칠 것입니다. 신흥 개발 지역에 위치하여 미래 성장 가능성을 기대할 수 있으나, 상권 및 생활 정보에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 현장 방문을 통한 상세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입찰 전 유치권 문제 해결 시: 유치권 문제가 명확하게 해결되거나 낙찰자가 인수하더라도 상환이 용이할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 근린상가로서의 활용 가능성: 개발 중인 지역의 상가로서, 향후 상권 활성화에 따른 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 1,090,000,000원을 기준으로 추가적인 분석이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 고려해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 실사 (건물 상태, 실제 점유 관계, 유치권 현황 등)

* 주변 상권 시세 및 거래 사례 분석

* 향후 예상 임대료 및 수익률 계산

* 유치권 인수 시 예상되는 추가 비용 및 위험 부담 분석

* 경쟁 입찰 현황 예측

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 하며, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.