나이스옥션 법원경매 대전 2026타경233 [1] 대전광역시 서구 도안동 866 캠퍼스힐 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 '목원대학교' 북측 인근 소재 '캠퍼스힐' 제3층 제303호 로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 공동주택 및 학교시설 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제3층 제303호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 및 페인팅 마감 등, - 내벽: 페인팅 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공부상 "근린생활시설"용도이나, 조사일 현재 공실상태로 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측, 서측으로 포장도로가 소재하며, 남측 및 서측 도로는 보행자 전용도로로 이용중이고, 제반 도로상태는 대체로 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 준주거지역(2019-01-29), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1 단계 택지개발사업지구), 소로1류(폭 10m~12m)(소로도안1-20)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발 지구(2019-01-29)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 점유자 부재로 내부 상태는 집합건축물대장 상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 구분건물조사, 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용 상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2026타경233 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 866 캠퍼스힐 3층 303호

용도: 근린생활시설

매각구분: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 239,000,000원

토지면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

건물면적: 84.06㎡ (약 25.43평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 중 3층

준공일: 2013년 2월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 '목원대학교' 북측 인근 '캠퍼스힐' 건물 3층 303호에 소재합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 공동주택 및 학교시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 북측, 남측, 서측으로 포장도로가 접해 있으며, 남측 및 서측 도로는 보행자 전용으로 이용 중입니다. 도로 상태는 대체로 양호합니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계), 소로1류, 소로2류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2022년 10월 6일 접수된 가양1동새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 325,781,259원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 주식회사 우

보증금: 0원

차임: 200,000원

전입/사업자등록일: 2022년 6월 21일

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 차임만 지급되고 있어 낙찰자가 인수해야 할 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 도안동은 목원대학교 인근으로 대학가 상권 및 주거 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 주상복합, 공동주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

근린생활시설 용도로, 대학생 및 인근 거주민을 대상으로 한 업종이 활성화될 수 있는 입지입니다.

현재 조사일 기준으로 공실 상태로 파악되었으나, 이는 향후 임대차 진행 시 경쟁력 확보를 위한 기회로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 목원대학교가 있어 젊은 유동인구 확보에 유리합니다.

각종 근린생활시설, 식당, 카페 등이 인근에 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

토지이용계획상 '상대보호구역'에 포함되어 있어 교육환경 보호 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 직접적인 인수 부담은 적습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (현재 임대차 계약으로 인한 점유가 법적으로 보호받을 수 있음)

감정평가서에 따르면, 임대 내역은 미상이며 점유자 부재로 내부 상태 확인이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 경매 참여 시 내부 상태를 직접 확인하거나, 이에 준하는 조사(동일 건물 유사 규모 물건 조사, 탐문 조사)를 통해 잠재적 하자 및 수리 필요 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다. (단, 근린상가 용도와는 큰 관련이 없을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 목원대학교 인근에 위치한 근린생활시설로, 대학가 및 주거 지역의 배후 수요를 기반으로 한 상권에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 비교적 신축에 속하며, 현재 공실 상태로 즉시 임대가 가능할 것으로 보입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

입지, 교통, 상권 잠재력 등을 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

목원대학교 인근 대학가 상권: 풍부한 유동인구 및 잠재적 임차 수요 확보 가능.

현재 공실 상태: 낙찰 후 신속한 임대 세팅을 통해 즉시 수익 창출 가능.

권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 명확한 권리 취득 가능.

우수한 입지 조건: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 239,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 예상 임대수익률, 명도 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 시점에서 예상 입찰가를 특정하기는 어려우나, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 신중하게 접근하는 것이 일반적입니다. (예: 약 191,200,000원 ~ 215,100,000원 범위)

이는 잠재적 임대 수익률 5~6% 및 투자금 회수 기간 등을 고려한 보수적인 접근이며, 정확한 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 심층 분석 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.