나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600719 [1] 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 3층318호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 남측 인근에 위치하며 주위일원은 노변을 따라 도시형생활주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 행정중심복합도시내 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진입이 가능하고 인근에 BRT 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제3층 제318호로, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 평지로서 주상용(공동주택, 업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로에 북동측 및 북서측으로 중로에, 남동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

775번지:중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호) 776번지:중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2026타경600719 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 3층318호

1.3. 건물명

더리치세종의아침

1.4. 용도

도시형생활주택

1.5. 건물 구조 및 규모

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 지하 4층, 지상 8층 건물 중 제3층 제318호

1.6. 면적

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지 지분: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물 전용면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

건물 지분: 20.52㎡ (약 6.21평)

1.7. 감정가

93,000,000원

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매구분

부동산 강제경매

1.10. 채권자

이은정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 남측 인근에 위치합니다. 주위 일원은 도시형생활주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 BRT 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

남서측으로는 광대로, 북동측 및 북서측으로는 중로, 남동측으로는 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 권리

본 경매는 채권자 이은정의 신청에 의한 강제경매입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이은정은 2021년 10월 25일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 대항력이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 등기부상 주택임차권(을1, 이은정, 100,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

행정중심복합도시 내 중심상업지역에 위치하여 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 관련 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

BRT 정류장이 인근에 있어 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

'국세청'이 인근에 있으며, 상가지대로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거시설의 매매/임대 정보 및 혐오시설 여부는 제공된 자료에서 분석할 수 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 이은정의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 만약 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 이용 상태가 조사 당시 외부 관찰 및 건축물대장상 정보와 다를 가능성을 내포합니다.

7. 투자 포인트

* 행정중심복합도시 내 중심상업지역이라는 입지적 장점

* 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권

* BRT 접근성을 통한 우수한 교통 환경

8. 종합 의견

본 물건은 행정중심복합도시의 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주변 상권의 이점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있는 점은 매우 중요한 고려사항입니다. 이 인수될 수 있는 보증금액은 물건의 실질적인 취득 원가를 크게 상승시키는 요인이 되므로, 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 인수 보증금액을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 실거래가 및 임대 시세 정보를 파악하기 위한 추가적인 조사가 필수적입니다.

감정가: 93,000,000원

인수 예상 보증금: 100,000,000원

상기 인수 예상 보증금을 고려할 때, 본 건의 실질적인 매수 의향 가격은 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다. 이는 낙찰받더라도 추가적으로 100,000,000원의 보증금을 부담해야 할 가능성 때문입니다.

보수적인 관점에서, 시세 조사를 통해 파악된 본 물건의 '실질 시장 가치'에서 '인수될 수 있는 보증금 100,000,000원'을 차감한 금액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추가적인 시세 조사 결과가 필요하나, 제공된 감정가 93,000,000원을 기준으로 매우 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 대략 65,100,000원 (감정가의 70%) 수준을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 추가 시세 조사를 통해 반드시 검증되어야 하며, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 실질 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.