나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600751 [1] 세종특별자치시 아름동 897 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 아름동 소재 "세종과학예술영재학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 아파트단지, 소규모 상업용건물, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건은 장방형의 평지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태

본건은 북측 및 동측, 남측으로 포장된 도로에 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역 , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) ,소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 수목(소나무, 단풍나무, 사철나무, 연산홍 등) 20여주가 소재함(후첨 "사진용지" 참고)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 철골구조지붕 단층으로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 내부인테리어 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(음식점(송원추어탕))으로 이용 중임.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 기타 설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람. 3)본건 부대설비 중 시스템냉난방설비(천장형), 저온저장고 등은 임차인의 소유로 평가에서 제외하였음(후첨 "사진용지" 참고)

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함
시스템냉난방설비(천장형), 저온저장고는 임차인의 소유로 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600751 (1)

소재지: 세종특별자치시 아름동 897 (도로명 주소: 세종특별자치시 바른7길 4)

용도: 제2종근린생활시설 (음식점)

감정가: 2,105,085,040원

토지면적: 488.30㎡ (약 147.7평)

건물면적: 182.72㎡ (약 55.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 참조은한우

특이사항: 일괄 매각 대상에 제시외 수목 20여주 포함. 시스템냉난방설비(천장형) 및 저온저장고는 임차인 소유로 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 세종특별자치시 아름동에 소재하며, "세종과학예술영재학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 주거나지, 아파트단지, 소규모 상업용 건물, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연결성 및 대중교통(버스 노선 및 배차 간격) 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 절대보호구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

물건지 인근에 세종과학예술영재학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 공원 및 주거 단지가 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 아름스포츠센터 등 주민 편의 시설도 자리하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 하나은행 근저당권(을5)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2025년 12월 8일 접수된 하나은행 근저당권(을3)입니다.

* 등기부 상 총 채권액은 약 20.1억원 (건물 기준)에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,600,000원

* 전입/사업자등록일: 2026년 1월 28일

* 확정일자: 2026년 1월 28일

* 배당신고일자: 2026년 6월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 하나은행 근저당권보다 후순위이거나, 이미 말소된 권리이므로 낙찰 시 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 아름동은 주거 지역과 상업 시설, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. "세종과학예술영재학교"가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 제2종근린생활시설로 용도 분류되어 있으며, 현재 음식점(송원추어탕)으로 이용 중입니다. 이러한 입지적 특성을 고려할 때, 학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 F&B, 교육 관련 서비스업, 생활 편의업종 등이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공원, 학교, 복합커뮤니티센터, 스포츠센터 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통망도 잘 구축되어 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 설비

시스템냉난방설비(천장형) 및 저온저장고는 임차인 소유로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰 후 해당 설비의 사용을 원할 경우 임차인과의 별도 협상이 필요하며, 협상 불가 시 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 수목

토지 위에 제시외 수목(소나무, 단풍나무, 사철나무, 연산홍 등) 20여주가 소재하며 일괄 매각 대상에 포함되었습니다. 수목의 가치, 이식 또는 관리 비용 등을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

다양한 용도지역(제1종전용주거지역) 및 지구단위계획구역, 여러 폭의 도로 지정이 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 및 계획을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 아름동의 배후 수요가 풍부한 지역에 위치한 근린생활시설로서, 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 잠재력이 있습니다.

다만, 매각에서 제외되는 일부 설비와 제시외 수목의 처리 방안을 신중하게 검토해야 하며, 등기부상 채무 총액이 높으므로 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 개발 계획과 연계한 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 운영 가능.

* 매각 제외 설비로 인한 초기 투자 비용 절감 또는 협상 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 보고서에서는 실제 시장 조사 및 수익률 분석을 포함하지 않았으므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 주변 상권 분석, 건물 상태 점검 및 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

감정가 2,105,085,040원과 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.