나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600657 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 481-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 "대양초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 상가주택, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 다가구주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-11-01), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(단독주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층으로서, (사용승인일: 2011.08.22) 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

1층은 공부상 용도가 "소매점"으로 등재되어 있으나 현황 "주택(2가구)"로 탐문조사 되었으며, 2층은 공부상 "다가구주택(1가구)"로 등재되어 있으나 외관상 "3가구"로 현장조사 되었는바 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
야외수도 등은 토지에 포함평가, 차양 등은 건물에 포함평가
1층은 공부상 용도가 '소매점'으로 등재되어 있으나 현황 '주택(2가구)'로 탐문조사 되었으며, 2층은 공부상 '다가구주택(1가구)'로 등재되어 있으나, 외관상 '3가구'로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600657 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 858,953,520원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

소재지: 대전광역시 대덕구 송촌동 481-10

용도: 근린주택

토지 면적: 215.70㎡ (약 65.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 345.72㎡ (약 104.58평)

건물 제시외 면적: 106.60㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 (사용승인일: 2011.08.22)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 "대양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 상가주택, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화유산보호구역, 택지개발지구(단독주택용지), 중점경관관리구역.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 1월 26일 접수된 국민은행 근저당(104,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 10월 12일 접수된 국민은행 근저당(104,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 강제경매, 압류, 임차권 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 윤인수 (101호)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-12-18

* 배당신고일자: 2026-05-04

* 대항력: 없음. 말소 예정.

* 임차인 임정안 (102호)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-04

* 확정일자: 2018-02-26

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음. 말소 예정. (확정일자가 전입일자보다 빠르지만, 대항력 없음으로 기재됨)

* 임차인 진지석 (201호)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-12-20

* 배당신고일자: 2026-04-27

* 대항력: 없음. 말소 예정.

* 임차인 손희자 (202호)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2017-07-11

* 배당신고일자: 2026-06-22

* 대항력: 없음. 말소 예정.

* 임차인 이순주 (401호)

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2012-04-23

* 배당신고일자: 2026-04-27

* 대항력: 없음. 말소 예정.

* 임차인 김엄주 (402호)

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2017-08-28

* 배당신고일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음. 말소 예정.

* 임차인 이민호

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자(사업일자): 2012-10-10

* 확정일자: (미상)

* 대항력: 없음. 말소 예정. (보증금 및 차임 미상이므로 주의 필요)

* 임차인 이상수

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자(사업일자): 2013-01-18

* 확정일자: (미상)

* 대항력: 없음. 말소 예정. (보증금 및 차임 미상이므로 주의 필요)

3.3. 권리 인수 여부

* 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 주변 시세 및 시장 분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 해당 물건과 건물 규모, 건축 연도, 용도 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 삼보빌라(242-47) 등은 1990-1991년에 건축된 다세대 주택으로, 전용면적 43.1㎡~51.8㎡(약 13~15평) 물건이 2026년 7월 기준 9,500만원 ~ 10,000만원(9,500만원 ~ 1억원)에 거래되었습니다.

* 본건은 2011년에 건축된 3층 근린주택으로, 총 건축면적 345.72㎡(약 104.58평)에 달하는 대규모 건물입니다. 따라서 유사 물건의 거래 가격과는 직접 비교하기 어렵습니다.

* 본건의 감정가 858,953,520원(약 8억 5,895만원)은 건물의 규모, 건축 연도, 위치 등을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상권 및 생활 정보

* 본건은 대양초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 상가주택, 근린생활시설, 주거 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이

* 1층: 공부상 '소매점'이나 현황 '주택(2가구)'으로 탐문 조사됨.

* 2층: 공부상 '다가구주택(1가구)'이나 외관상 '3가구'로 조사됨.

* 이러한 현황과 공부상의 차이는 추후 명도 및 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

5.2. 제시외 건물 및 기타 사항

* 건물 제시외 면적 106.60㎡가 포함되어 있으며, 야외수도, 차양 등도 평가에 포함되었습니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6. 종합 의견

본건 대전광역시 대덕구 송촌동 481-10번지 근린주택은 2011년에 건축된 비교적 신축 건물로, 현재 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재하지만, 주거 및 일부 상업 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 부담할 위험은 적은 편입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 건물의 규모와 상태를 고려한 적정 수준으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 연도(2011년) 대비 비교적 현대적인 건물임.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 넓은 면적의 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

* 1층 소매점 및 다가구 주택으로 복합 활용 가능하여 임대 수익 잠재력 보유.

* 교육 시설(대양초등학교) 인근 위치.

8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 858,953,520원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 규모 및 용도와 직접 비교할 만한 자료가 제한적이었습니다. 하지만 감정가는 건물의 신축 연도, 규모, 위치 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액이므로, 이를 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 따라서, 보증금 인수 부담이 없음을 감안하여 감정가 858,953,520원을 기준으로 90% ~ 110% 수준인 약 7억 7천만원 ~ 9억 4천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.