나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50430 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1704 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재"덕성초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 소규모점포 등이 혼재해 있는 주거지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사다리형의 부지로서, 현재 1층은 카페로 이용중이며, 2~4층은 다가구주택으로 이용중에 있음.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 9M 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성유치원, 청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성초등학교, 청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(덕성유치원, 청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(덕성초등학교, 청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물로서(사용승인일: 2016.11.24, 일부 2017.02.01) 외벽: 상층부 치장벽돌 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: (공용부분) 타일 붙임 및 일부 몰탈 위 페인팅 마감 / (세대내부) 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 알루미늄섀시 창호 등

이용상태

1층: 제2종근린생활시설(카페) 및 계단실로 이용중임. 2~4층: 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 등기사항전부증명서에 기재되어 있지 않고, 건축물대장상 연면적에 포함되어 있지 않으나, 건축물대장상 기재되어 있는 옥탑(철근콘크리트 구조, 면적 20.16㎡)은 제시외건물㉠로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50430 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1704 (신주소: 충청북도 청주시 청원구 사뜸로36번길 22)

* 용도: 다가구주택 (1층 카페, 2~4층 다가구주택)

* 감정가: 1,685,274,720원

* 토지면적: 386.00㎡ (약 116.76평)

* 건물면적: 701.05㎡ (약 211.94평)

* 건물 제시외면적: 159.56㎡ (약 48.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOO (청주행복신용협동조합)

* 사용승인일: 2016년 11월 24일 (일부 2017년 2월 1일)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "덕성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 소규모점포 등이 혼재해 있는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 6M, 북동측으로 노폭 약 9M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 덕성유치원 및 덕성초등학교 관련 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 29일 접수된 청주행복신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 임차권 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본건은 '일괄매각. 제시외 건물 포함'으로 진행되며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 강 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-03-28, 대항력: 없음)

* 강 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-06-14, 대항력: 없음)

* 경 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-19, 대항력: 없음)

* 고 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-12, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-03-18, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-24, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-07, 확정일자: 2021-05-28, 배당신고일자: 2026-07-09, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-28, 확정일자: 2021-09-28, 배당신고일자: 2026-07-01, 대항력: 없음)

* 유 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-05, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-21, 확정일자: 2023-06-23, 배당신고일자: 2026-05-22, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-10, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-28, 확정일자: 2021-12-20, 배당신고일자: 2025-09-15, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 20,000,000원, 차임: 1,100,000원, 전입일자: 2025-02-07, 확정일자: 2026-05-04, 배당신고일자: 2026-07-16, 대항력: 없음)

* 장 (보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-05, 확정일자: 2020-09-14, 배당신고일자: 2025-09-23, 대항력: 없음)

* 장 (보증금: 10,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2025-04-09, 확정일자: 2025-04-09, 배당신고일자: 2026-06-01, 대항력: 없음)

* 조 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-11, 확정일자: 2022-08-25, 배당신고일자: 2026-05-19, 대항력: 없음)

* 최 (보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: , 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음) - 전입/확정일자 누락

* 최 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-13, 확정일자: 2021-04-13, 배당신고일자: 2025-06-20, 대항력: 없음)

* 최 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-07, 확정일자: 2022-05-24, 배당신고일자: 2026-06-23, 대항력: 없음)

* 한 (보증금: 100,020,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-21, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음)

* 허 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-03, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계 미상인 경우(보증금 및 차임이 0원인 임차인 등)는 배당 배제나 명도 과정에서 일부 변수가 발생할 수 있으나, 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 단독주택, 다가구주택 및 소규모 점포가 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 1층 상가 이용: 1층에 카페가 운영 중으로, 지역 내 상업 활동 및 건물 활용도를 보여줍니다.

* 잠재적 상권: 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요가 기대되며, 인근 상권과의 연계를 통한 시너지 효과를 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남서측 인근에 덕성초등학교 및 덕성유치원이 있어 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 소규모 점포 및 카페 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 지역 내 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 인접하거나 근거리에 위치한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정가에 포함된 159.56㎡의 제시외 건물이 있습니다. 현황과 일치 여부 및 건축법 저촉 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 및 공실 위험: 다가구주택의 특성상 공실이 발생할 수 있으며, 이는 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 일부 임차인의 경우 전입/확정일자 누락, 보증금/차임 미상 등의 기록이 있어 명도 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 1층 상가로 인한 민원 가능성: 1층 카페 운영으로 인해 발생하는 소음, 냄새 등으로 인한 건물 내 다른 세대와의 마찰 또는 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 법적 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 각종 보호구역 등에 해당하여 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 비교적 신축의 다가구주택입니다. 덕성초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 자리하고 있으며, 1층 카페 및 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 감정가는 1,685,274,720원이며, 토지 약 116.76평, 건물 약 211.94평 규모입니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 제시외 건물 존재, 일부 임대 관계 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 인접한 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2016년 사용승인된 건물로, 최근 리모델링이나 대규모 수리 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임차인을 확보하여 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

* 1층 상가 활용: 1층의 상가(카페)는 건물 전체의 가치를 높이며, 자체적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,685,274,720원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 인수되는 권리가 없고 건물이 비교적 신축이며 입지가 양호한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 일반적인 다가구주택 경매 낙찰가율(약 70~90%) 및 본 물건의 특징(신축, 입지, 권리관계)을 종합적으로 판단하여, 대략 1,350,000,000원 ~ 1,500,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 주변 시세, 예상 명도 비용, 필요 수리비 등을 추가적으로 분석한 후 최종 결정해야 합니다.

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