나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50427 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 2층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 ‘산남고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제2층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 일부 경사지로 건부지(연립주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산남동 46-35 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상건물은 공부상 2층이나, 전면(남동측)에서 볼때는 현황 4층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 2층 402호이나 현황은 4층 402호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50427 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 2층402호 (현황 4층 402호)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 107.14㎡ (약 32.4평)

* 토지지분: 107.14㎡ (약 32.4평)

* 건물면적: 76.28㎡ (약 23.1평)

* 건물지분: 76.285㎡ (약 23.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOO (청주축산업협동조합)

* 건축물대장 요약:

* 준공일: 2016년 11월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총건물 층수: 지하 2층, 지상 4층

* 해당 호수: 공부상 2층 402호, 현황 4층 402호

* 총 건물 연면적: 998.93㎡ (대지면적 1178㎡)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2016-11-30 (이진아)

* 근저당 (말소기준권리): 2016-11-30, 청주축산업협동조합, 168,000,000원

* 소유권이전: 2024-04-18, 유호형

* 임의경매: 2026-04-14, 청주축산업협동조합, 466,927,830원

* 물건명세서 참고사항: 공부상 2층 402호이나 현황은 4층 402호임.

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35번지 일대.

* 주위환경: 본 건은 ‘산남고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 지역으로 적합합니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(산남고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 30일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(소유권이전, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김동은

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024-10-23

* 배당신고일자: 2026-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 있으나 대항력이 없습니다.

* 임차인: 김학선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 산남고등학교가 인접해 있어 안정적인 주거 상권입니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 동일 주소지(산남동 46-35)에 위치한 2016년식 연립주택(전용면적 76.015㎡, 2층)이 2026년 4월 28일 15,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건과 면적, 건축 연도, 주거 형태 면에서 매우 유사하여 주요 참고 시세로 활용할 수 있습니다.

* 그 외 등록된 다세대주택 거래 사례(9,900만원, 8,000만원)는 본 건과 주거 형태, 건축 연도, 면적 등의 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 산남고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지 내 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 산남동은 주거 기능이 잘 발달된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 불일치: 본 건은 공부상 2층 402호이나, 현황은 4층 402호로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장이나 등기부 등재 변경, 또는 재산권 행사 시 예상치 못한 불편이나 행정적 문제를 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 김학선: 보증금 및 차임 등 관련 정보가 미상인 임차인이 존재합니다. 비록 대항력은 없으나, 추후 배당 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 채권 총액: 본 건의 채권 총액(466,927,830원)이 감정가(201,000,000원) 대비 높은 편입니다. 이는 낙찰가율에 따라 채권자들의 배당률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 산남동에 위치한 연립주택으로, 산남고등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수하며 주거 지역으로서의 기본적인 이점을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 2층임에도 현황 4층으로 이용 중인 점은 매우 큰 위험 요소이며, 이는 명확한 확인과 이해가 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 임차인 김학선의 보증금 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 동일 주소지에서 유사한 면적의 연립주택이 15,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 참고가 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건축물(또는 동일 번지) 내 유사 면적의 최근 실거래 사례 존재.

* 안정적인 주거 지역 입지로 수요 기반 확보.

* 공부와 현황의 불일치 및 미상 보증금 리스크 해소 시 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 201,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건과 가장 유사한 조건(산남동 46-35, 76.015㎡, 2016년식 연립, 2층)의 물건이 2026년 4월 28일에 15,500만원에 거래되었습니다.

본 건은 건물 면적이 76.28㎡로 실거래가와 거의 동일하며, 건축 연도 또한 2016년으로 동일합니다.

다만, 본 건은 공부상 2층이나 현황 4층이라는 점이 큰 특징입니다. 현황 4층이 공부상 2층보다 실제 가치가 높을 수 있으나, 공부와의 불일치로 인해 잠재적 위험 요인으로 작용할 가능성도 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 15,500만원을 기준으로 하되, 층수 불일치 등 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 15,000만원에서 16,000만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.