나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50428 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 10층1025호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '덕성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트스라브지붕 -2/12층건내 제301동 제10층 제1025호로서, 외벽: 시멘몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

하향경사진 부정형의 토지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

선순위 전입 주택임차권자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

청주지방법원 2026타경50428 (1)

소재지

충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 10층 1025호

용도

아파트

감정가

58,000,000원

면적

토지: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물 (전용면적): 30.33㎡ (약 9.18평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

김

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '덕성초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 학교, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

본건은 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(무궁화유치원)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2017년 6월 16일 접수된 제천농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 39,600,000원)입니다.

선순위 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 5월 24일

* 확정일자: 2017년 5월 24일

* 배당신고일자: 2019년 12월 23일

* 대항력: 있음

인수 여부

상기 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 물건명세서에 따르면, 을구 6번 주택임차권등기는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 35,000,000원은 잠재적인 인수 부담으로 간주해야 합니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 74,600,000원 (근저당 39,600,000원 + 임차보증금 35,000,000원)으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 6번 주택임차권등기 (임차보증금 35,000,000원).

4. 상권분석

본 아파트는 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 단지 주변으로 학교 및 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 상업 및 편의 시설 이용이 편리합니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 연계성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

덕성초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변 아파트 단지 및 상가 시설을 통해 은행, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트벽식구조의 12층 건물 중 10층에 위치합니다. 건물 내에는 난방, 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있어 주거에 필요한 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 중요한 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 35,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 금액입니다.

토지 이용 제한

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 특정 용도 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 율량동의 주거지 내에 위치한 아파트 물건입니다. 입지 및 교통 여건은 양호한 편이나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원 인수 가능성이라는 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 비용 산정이 필수적이며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 감정가가 5,800만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악한다면 잠재적 수익률을 확보할 기회가 될 수 있습니다. 소형 면적이라는 점은 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 또한, 지역의 발전 가능성을 고려한 장기적 관점에서의 접근도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 본 물건의 실제 시장 가치를 면밀히 조사한 후, 인수해야 할 임차인의 보증금 35,000,000원을 반드시 제외하고 계산해야 합니다. 예를 들어, 본 물건의 시장 가치가 1억원으로 판단될 경우, 잠재적인 인수 비용 35,000,000원을 고려하여 65,000,000원 이하로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 제시된 감정가 5,800만원은 인수 보증금을 반영하지 않은 가격일 가능성이 높으므로, 반드시 현장 조사 및 유사 물건의 실거래가, 현재 시세 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.