나이스옥션 법원경매 안양 2024타경104346 [1] 경기도 안양시 만안구 덕천로 87, 5층504호 (안양동,명학아크로팰리스) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학역" 북측 근거리에 위치하며 주위는 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(명학역)이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 5층 504호로서 외벽 : 외장타일 및 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실, 현관 등)으로 이용중임. (후면 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 중로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시 교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 본건 토지의 지목은 "전"으로 명기되어 있으나, 토지대장상 지목은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경104346 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 덕천로 87, 5층504호 (안양동, 명학아크로팰리스)

용도: 오피스텔 (2종근린생활시설 겸용)

건축년도: 2021년

감정가: 353,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

토지 지분: 19.66㎡ (약 5.95평)

건물면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

건물 지분: 47.78㎡ (약 14.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 5층 504호

외벽: 외장타일 및 돌붙임 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 오피스텔 (방2, 욕실, 현관 등)

설비내역: 위생, 급배수, 소방, 도시가스 난방, 승강기 설비 구비

1.4. 토지 현황

형상 및 이용상태: 인근 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북동측으로 중로의 포장도로와 접함

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

제한사항: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시 교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등)

1.6. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 토지의 지목은 "전"으로 명기되어 있으나, 토지대장상 지목은 "대"임

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학역" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 명학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 주변 시설

* 대중교통: 1호선 명학역 도보 5분 거리, 다수의 버스노선 운행 (안양예술고, 명학역 등)

* 편의시설: 주변에 상업시설, 은행 ATM, 편의점 등이 다수 밀집해 있음.

* 의료시설: 한의원, 치과 등 일부 의료시설이 인근에 위치함. 종합병원 이용 시 차량 이동 필요.

* 교육시설: 안양예술고등학교 등이 인근에 소재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 갑6. 시흥세무서장의 압류 (2023-04-24)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1. 주택임차권 (이동철, 312,000,000원) - 확정일자 2022-04-15, 전입일자 2022-04-15. 대항력 없음.

* 갑8. 주택도시보증공사의 강제경매 (2024-05-17)

* 갑9. 서울특별시의 압류 (2026-01-29)

* 갑10. 안양시의 압류 (2026-05-08)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 유치권, 법정지상권 등은 특별히 명시된 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이동철)

* 보증금: 312,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 확정일자: 2022-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

3.3. 권리분석 총평

본건은 임차인이 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 관련 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 임대차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 안양시 만안구 안양동 지역은 오피스텔, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 준공업지역에 속합니다.

4.2. 시세 동향

명학 아크로팰리스 및 유사한 면적(전용 47.78㎡)의 오피스텔 시세는 현재 대략 2억 7천만원에서 3억 2천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 3억 5천3백만원으로, 시세 대비 다소 높게 감정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

명학역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 상업시설, 편의점, 은행 등이 밀집하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주변은 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 아주 우수하다고 보기는 어려우나, 역세권에 위치하여 생활 인프라 이용은 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기부등본 상 토지 지목이 '전'이나, 토지대장 상 지목은 '대'로 확인되어, 향후 토지 관련 민원 발생 가능성이 희박하게 존재합니다. (다만, 건물은 적법하게 사용 중임)

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 대기관리권역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축 또는 토지 이용에 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 피해를 유발할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 명학역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금이 없어 권리적 부담이 매우 낮다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 그러나 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 토지이용계획상 다양한 제한이 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 인해 임대차 보증금 관련 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 명학역(1호선)을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 외부 활동에 편리합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 주변 상업시설, 금융기관, 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 353,000,000원이나, 최근 유사 면적 오피스텔의 시세는 2억 7천만원에서 3억 2천만원 사이로 파악됩니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 현재 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 권리 분석상 부담이 없고 입지가 양호한 점을 고려하되, 감정가와 시세 차이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

본 입찰가 범위는 현재까지 파악된 정보와 시장 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 경쟁 물건 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.