나이스옥션 법원경매 안양 2024타경103961 [1] 경기도 안양시 만안구 만안로159번길 31, 2층202호 (안양동,삼성원시티) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕, 지하1층/지상9층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일 : 2017.02.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

건축물대장상 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, CCTV설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 35m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 622-76 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) - 622-77 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) - 622-383 : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) - 622-418 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경103961 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 만안로159번길 31, 2층202호 (안양동, 삼성원시티)

물건종별: 도시형생활주택 (원룸형)

감정평가액: 191,000,000원

토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

건물면적: 43.63㎡ (약 13.20평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

사용승인일: 2017.02.02

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 35m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건이 속한 토지들은 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로3류 및 대로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(안양초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 31일 접수된 교보자산신탁주식회사의 근저당권(50,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 등기사항전부증명서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 30일

* 확정일자: 2019년 5월 8일

* 배당신고일자: 2026년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 본 경매 사건의 채권자(이상찬)와 동일 인물로 확인됩니다. '대항력 있음'으로 표기되어 있으나, 채권자가 임차인인 경우 보증금 인수 여부에 대한 법리적 검토가 반드시 필요합니다. (현재 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.)

4. 상권분석

주변 건물 시세:

* 2017년식, 60.84㎡ 다세대주택 (알프스타운): 2026년 7월, 320,000,000원 거래

* 2017년식, 60.33㎡ 다세대주택 (미영팰리스): 2026년 7월, 285,000,000원 거래

* 1980년식, 63.04㎡ 연립주택 (동신빌라): 2026년 7월, 120,000,000원 거래

시세 분석: 주변 2017년에 준공된 다세대주택들의 경우, 60㎡ 내외 면적이 약 2억 8천 5백만 원에서 3억 2천만 원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건(43.63㎡)의 감정가 1억 9천 1백만 원은 이러한 주변 시세와 비교했을 때, 향후 시세 상승 여력이 있는 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 전통시장 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 안양초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 건물 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인(이 ): 본건의 채권자인 동시에 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금 1억 8천 3백만 원이 인수될 가능성이 있는지 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 보증금 인수가 필요하다면, 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 일반적인 내국인 투자자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 2017년식 신축 도시형생활주택으로, 최신 건물이라는 장점과 함께 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 해당 임차인이 경매 채권자와 동일 인물이라는 점은 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이 부분이 명확히 정리된다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

준수한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

시세 대비 경쟁력 있는 가격: 주변 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 합리적으로 평가되어 있어 투자 매력이 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 소유권 확보가 명확합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 191,000,000원

시세 분석: 본건과 유사한 2017년식 다세대주택(약 60㎡)의 평당 시세를 약 472만 원 ~ 526만 원으로 추정할 때, 본건 면적(43.63㎡)을 적용하면 시세는 약 2억 5백만 원 ~ 2억 3천만 원 범위로 산출됩니다.

대항력 있는 임차인 보증금: 183,000,000원 (인수 여부 불확실하나, 채권자 본인이 임차인인 점을 감안하면 미인수 가능성 높음)

입찰가 산정: 임차인 보증금을 인수하지 않는다는 가정 하에, 감정가 대비 약 90% ~ 97% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.