나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51630 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 999-20 권선에스빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시립버드내도서관" 북동측 인근에 위치한 권선에스빌 3층 301호로서, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 3층 301호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

999-20, 999-21 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소류2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,절대보호구역(희망뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 8. 27.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경51630 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 999-20 권선에스빌 3층301호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물면적 (전용면적 추정): 39.48㎡ (약 11.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시립버드내도서관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접도로상태: 본 건의 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 홍 (보증금 226,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-05, 확정일자 2021-09-23, 배당신고일자 2024-11-12, 대항력: 있음)

권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 갑5, 강제경매 (주택도시보증공사, 226,000,000원, 접수일 2026-04-14)

* 선순위 권리: 을1, 주택임차권 (홍 , 보증금 226,000,000원, 전입일자 2021-11-05). 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 주요 특징: 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권(홍 )은 동일한 채권으로 파악됩니다. 다만, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 내용의 인수조건 변경 확약서가 2026년 8월 27일 자로 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해서는 매수인이 인수하지 않는 조건이 붙습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본 건이 위치한 권선동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 권선동 992-14번지 (투데이) 50.98㎡, 197,000,000원

* 2026년 7월, 권선동 953-2번지 (동원블루밍) 40.82㎡, 218,000,000원

* 2026년 7월, 권선동 978-2번지 (제이빌) 75.82㎡, 350,000,000원

본 건 (39.48㎡, 약 11.95평) 시세 추정:

* 가장 유사한 면적(40.82㎡)의 최근 매매 사례는 218,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본 건의 시세를 추정하면 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본 건 북동측 인근에 수원시립버드내도서관이 있어 교육 및 문화생활을 누리기에 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 수원 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

교육시설: 본 건은 희망뜰유치원 등 교육 환경 보호 구역 내에 위치하고 있어, 자녀가 있는 세대에게는 안정적인 교육 환경을 제공할 수 있습니다.

혐오시설: 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인의 존재: 대항력 있는 임차인(홍 )이 존재했으나, 매수인의 보증금 인수 의무가 없는 것으로 명시되어 권리 관계가 정리된 상태입니다. 다만, 모든 법적 절차의 완결 여부는 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

채권 동일성 및 확약서: 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매수인의 인수 부담은 없으나, 이 과정의 유효성과 최종 등기 말소 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 일부 제한사항(제2종일반주거지역, 소류2류, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 3,800만원입니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재했으나, 계약 조건상 매수인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 물건입니다.

주변은 생활 편의시설과 교통망이 비교적 잘 갖춰진 주거 지역이며, 교육 시설 접근성도 양호합니다.

최근 주변 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석상의 리스크가 크게 해소되었습니다.

실수요 및 투자 수요: 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자뿐만 아니라 소형 주택 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

지역 개발 잠재력: 수원시 권선구는 지속적인 도시 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 실거래가 기반 시세 추정: 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유찰 가능성과 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 물건 상태, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.