나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502971 [1] 인천광역시 계양구 동양동 595-6 스페이스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '계양3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서 - 외벽 : 외장타일붙임, 패인팅 등 - 창호 : 새시조, 방범창 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491)), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경502971(1) 사건으로, 인천광역시 계양구 동양동 595-6번지 스페이스빌 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 126,000,000원이며, 토지면적은 28.80㎡(약 8.71평), 건물면적은 34.04㎡(약 10.30평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 건물명은 스페이스빌이며, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

전용면적은 34.04㎡(약 10.30평)이며, 2008년 10월 27일에 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치하며, '계양3동 행정복지센터' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 상가점포 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

본 건 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 인천세무서장의 압류(갑8)입니다.

이 외 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을12) 및 기타 압류, 소유권 이전 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인 현황:

주택도시보증공사(김한슬)가 2022년 7월 25일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 등기부등본 상 을구 9번 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으며, 다만 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다.

채권자이자 경매 신청인인 주택도시보증공사가 해당 임차권과 관련하여 말소 동의 확약서를 제출한 점, 임차인에게 대항력이 없는 점, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 부분은 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 인천 계양구 동양동 일대는 다세대주택과 소규모 상가점포가 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 행정복지센터가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥가는 부재하나, 주거 기능 중심으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 관리에 대한 계획이 수립되어 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 계양3동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내외 이동도 원활합니다.

상세한 편의시설, 학교, 병원 등의 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로서 주거 생활에 필요한 기본 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 정보 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 인해 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 내부 상태, 구조, 점유 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

임차권 인수 가능성 (별도 확인 필요): 등기부상 말소 예정인 주택임차권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 점은 주의해야 할 사항입니다. 비록 HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 대항력 없음으로 인해 낙찰자 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 최종적인 인수 여부는 법원 공고 및 관련 서류를 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.

토지 이용 계획 상 제한: 지구단위계획구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등은 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 계양구 동양동에 위치한 스페이스빌 3층 301호 다세대주택 경매 물건입니다.

감정가 1억 2,600만원 대비 현 시세는 다소 차이가 있을 수 있으며, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 내부 구조 미확인 및 임차권 관련 명세서상 특이사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

주변 환경은 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 교통 여건은 무난한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 채권 및 인수 조건 변경: 채권자인 HUG가 경매를 신청했으며, 인수 조건 변경 관련 사항은 경매 절차의 투명성과 원활한 진행에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

소형 면적 다세대주택: 전용면적 34.04㎡(약 10.30평)로 1~2인 가구가 거주하기 적합한 소형 면적입니다.

지역 내 주거 수요: 동양동 일대의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 임대 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인천 계양구 동양동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월: 19,900만원 (전용 40.51㎡, 2021년식, 2층)

- 2026년 7월: 17,000만원 (전용 50.83㎡, 2010년식, 2층)

- 2026년 7월: 10,550만원 (전용 54.65㎡, 2008년식, 4층)

본 건은 전용면적 34.04㎡(약 10.30평)이며, 건축 연도는 2008년으로 가장 오래된 실거래가 사례(2008년식, 54.65㎡, 10,550만원)와 유사합니다.

본 건의 감정가 126,000,000원은 해당 면적과 건축 연도를 고려할 때 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

가장 유사한 건축 연도의 54.65㎡ 매물이 10,550만원에 거래된 점을 참고하면, 본 건의 적정 시세는 1억원 내외 또는 그 이하로 추정하는 것이 합리적입니다.

상기 분석과 더불어 내부 미확인 리스크, 권리관계 관련 미확인 사항 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 건의 인수 보증금은 0원으로 간주하며, 희망 입찰가는 9,800만원 ~ 110,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

현 시세 하단부와 입찰 참여 경쟁률 등을 고려하여 105,000,000원 을 목표 입찰가로 설정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.