나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502967 [1] 인천광역시 서구 연희동 710-12 휴안 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동"아시아드경기장역"남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택) 입니다.

설비내역

난방시설,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 인천광역시 서구 연희동 710-12, 휴안 4층 407호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 20.90㎡(약 6.32평)이며, 건물면적은 36.02㎡(약 10.90평)입니다.

감정가는 142,000,000원입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2026타경502967이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치하며, "아시아드경기장역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

인천 도시철도 2호선 아시아드경기장역(공촌사거리역)이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 대체로 부정형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 벽돌붙임 외벽과 샷시 창호로 마감되었습니다.

난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 소유권 보존 및 이전, 공유자 전부 이전 등기가 확인됩니다.

가장 먼저 등기된 압류(계양세무서장, 2023-06-27)가 말소기준권리가 됩니다.

이후 다수의 압류와 강제경매 개시 결정 등기가 존재하며, 본 경매 또한 말소기준권리보다 후순위의 강제경매입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 135,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석 (개인정보 마스킹)

임차인으로 주택도시보증공사(강령환)가 보증금 135,000,000원, 차임 0원에 2022년 3월 31일 전입, 2022년 3월 14일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. [제공된 정보 기준]

물건명세서상 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리(갑4. 압류)보다 선순위의 권리는 없습니다.

따라서 본 경매로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황 분석에서 언급된 을구 3번 주택임차권등기는 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 연희동 행정복지센터, 서부경찰서, 서부소방서 등이 위치하여 행정 및 치안 서비스 이용이 용이합니다.

4.3. 교육시설

대인고등학교, 인천공촌초등학교, 인천심곡초등학교, 서곶중학교, 인천디자인고등학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역 관련

본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일자로 만료되어 현재는 해당 제한 사항이 해제되었습니다. [제공된 정보 및 검색 결과 분석]

5.2. 기타 특이사항 (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련)

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 임차권은 말소 대상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차권 소멸 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 인천 지하철 2호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 지역 내에 자리하여 생활 환경이 비교적 양호합니다.

건물 및 토지 면적이 작아 1인 가구나 소형 가구에 적합할 것으로 보입니다.

감정가는 142,000,000원이지만, 유사한 '다세대' 주택의 최근 실거래가(2026년 1월 기준)를 분석한 결과, 제곱미터당 약 250만~260만원 수준으로, 본건 건물 면적(36.02㎡)을 기준으로 환산 시 약 9,200만원대의 시세가 추정됩니다. 이에 따라 감정가가 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역 지정이 해제되었고, 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

7. 투자 포인트

* 인천 2호선 아시아드경기장역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용 용이.

* 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대 가능성 있음.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 토지거래허가구역 지정 해제에 따른 거래 제한 완화.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 3건의 매매 정보(2026년 1월)를 분석한 결과, 유사한 '다세대' 주택의 면적 대비 매매가는 제곱미터당 약 2,500,000원 ~ 2,610,000원 수준입니다.

이를 본건 건물 면적 36.02㎡에 적용하면, 약 92,071,100원 ~ 94,012,200원의 시세가 추정됩니다.

8.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 142,000,000원으로, 위 시세 분석 결과(약 9,200만원~9,400만원)보다 약 4,800만원 ~ 5,000만원 가량 높습니다. 감정가 대비 약 155% 수준입니다.

시장 시세와의 괴리가 있는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

임차 보증금 인수 부담이 없고, 토지거래허가구역 지정이 해제된 점을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가보다는 시장 시세에 근거하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

시장 시세 추정치(약 9,200만원)를 기준으로, 적정 범위를 산정하여 경쟁률 및 현장 조사 결과를 반영하여 결정할 필요가 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 임대차 관계의 정확한 소멸 여부, 주변 시세 변동 등을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.