나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502954 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-136 주영팰리스3 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천생활예술고등학교" 북측 인근에 위치하고 주위는 중소규모의 오피스텔과 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 (주거용)오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비와 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 가장평토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 및 서측 노폭 약 3m내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 433-136 및 433-137 공히 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502954 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-136 주영팰리스3 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.95㎡ (약 1.8평)

토지지분: 5.949999999999999㎡ (약 1.8평)

건물면적: 45.05㎡ (약 13.6평)

건물지분: 45.05㎡ (약 13.6평)

1.4. 토지 이용 계획

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천생활예술고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모의 오피스텔과 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 이용 및 보행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 현대카드 가압류 (2024-01-26)

주요 권리 현황:

- 을구 순위 5번: 조아라 주택임차권 (140,000,000원, 2020-05-06 확정, 2024-07-15 배당신고, 말소 예정)

- 을구 순위 12번: 주택도시보증공사 강제경매 (185,000,000원, 2026-04-15 등기)

등기부채권 총액: 192,233,462원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서 을구 순위 5번으로 조아라의 주택임차권등기가 등재되어 있습니다. 해당 임차권은 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.

제공된 임차인 현황 상 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

이에 따라, 본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼합된 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 주요 시설

"인천생활예술고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 303호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호 마감 등입니다. 2016년 4월 12일 사용승인된 건물입니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 이용 상태

현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

5.4. 주변 편의시설

인천광역시 부평구 부평동 지역은 다양한 생활 편의시설과 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 다수 권리 설정

경매 신청 외 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 주영팰리스Ⅲ 오피스텔로, 연식 대비 양호한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계에 있어 임차권 등 복잡한 사항이 있으나, 관련 서류 검토 결과 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하나, 전반적인 입지 조건과 시세 대비 메리트를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 가치

인천 부평구는 지속적인 도시 개발과 교통망 확충으로 주거 및 상업 가치가 꾸준히 상승하고 있는 지역입니다.

8.2. 오피스텔 활용성

주거용뿐만 아니라 업무용으로도 활용 가능한 오피스텔의 특성상 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 잠재력

최근 시세 동향 분석 결과, 감정가 대비 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3년간 주영팰리스Ⅲ 오피스텔 매매 사례 분석 결과, 면적 및 층수에 따라 약 13,000만원에서 19,500만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 건물면적 45.05㎡ (약 13.6평)이며, 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 평당 시세는 약 106만원 ~ 114만원 수준입니다.

이를 본건 면적에 적용하면 약 13,300만원 ~ 15,500만원 범위의 시세로 추정됩니다.

감정가 156,000,000원은 최근 시세의 상단 또는 상위권에 해당합니다.

9.2. 권리 분석 기반 가격 산정

본건은 임차인 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 순수 건물 가치 및 시세만을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

최근 거래 시세 하단부와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 138,000,000원 ~ 148,000,000원으로 제안합니다.

보다 안정적인 투자를 위해 143,000,000원 을 권장 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.