나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502961 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 630 백산아파트 102동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 '인천능허대초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층 / 지상21층 건 내 제102동 제8층 제803호로서, 사용승인일은 1994.09.23.임. 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측, 북측으로 접한 각 노폭 약 30M, 8M, 8M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

옥련동 630 : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 옥련동 630-1 : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502961 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 264,000,000원

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 630 백산아파트 102동 8층 803호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 2층 / 지상 21층 건물 내 102동 8층 803호

사용승인일: 1994년 09월 23일

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

토지면적: 29.69㎡ (약 9.0평)

토지지분: 29.69266426637307㎡ (약 9.0평)

아파트명: 백산아파트 (옥련백산1차)

총 세대수: 307세대

총 동수: 2개동

최고층/최저층: 23층 / 2층

건축물대장상 공급면적 (전용면적 84.99㎡ 기준): 115.47㎡ (약 34.9평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 '인천능허대초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 대로변(폭 30M, 8M) 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 인천능허대초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 공원: 능허대 공원이 단지 바로 건너편에 있어 가벼운 산책을 즐기기 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인천 지역의 경우, 과거 혐오시설로 분류되었던 시설들도 공원이나 체육시설 등으로 재단장되는 추세입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2026년 04월 15일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (탁민예)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 12일

* 확정일자: 2021년 07월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 280,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됩니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 "을구 순위 9번 주택임차권등기"는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 을구 9번 주택임차권(탁민예)은 말소 예정이며, 채권자가 주택도시보증공사이므로, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 옥련동은 인천 내에서 주거, 교육, 자연 환경이 조화롭게 어우러진 지역으로 평가받고 있습니다. 인천능허대초등학교 등 교육시설과 능허대 공원 등 휴식 공간이 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 또한, 단지 규모와 주변의 다른 아파트 단지들과 함께 대단지를 이루고 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하며, 주변 지역의 발달로 인해 다양한 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인천능허대초등학교가 인접해 있으며, 인근에 옥련중학교, 송도고등학교 등 다양한 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인 탁민예의 경우 대항력이 없으며, 관련 보증금 인수 부담이 없는 것으로 명확히 확인되었습니다. 다만, 주택도시보증공사의 역할과 관련된 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건상 리스크

* 건축연도: 1994년식으로 약 33년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 총 307세대에 비해 총 주차 대수가 90대로 현저히 부족하여 주차에 어려움이 있을 수 있습니다. (참고: 총 주차 대수 177대라는 정보도 있으나, 세대당 주차 공간이 부족한 점은 동일합니다.)

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역 조사 결과, 본건에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동의 백산아파트 102동 803호로, 84.99㎡(약 25.7평) 면적의 아파트입니다. 1994년식으로 노후화되었고 주차 공간이 부족한 점은 단점입니다. 그러나 인천능허대초등학교 인접, 공원 접근성, 생활 편의시설 및 교통 여건 등 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담이 없는 것으로 명확히 확인되어, 잠재적인 리스크는 적다고 판단됩니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 추가 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 주거지로서의 가치와 함께 향후 개발 호재에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교, 공원, 편의시설이 인접해 있어 실거주 목적에 적합합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 인수 보증금 0원으로 낙찰 후 추가적인 재정 부담이 없습니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례 및 KB시세 등을 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 KB 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.99㎡)의 공급면적(115.47㎡)을 기준으로 환산 시, 현재 시세는 대략 2억 2천만 원대에서 2억 5천만 원대로 추정됩니다. 감정가(2억 6천 4백만 원)가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 300,000,000원 ~ 2억 450,000,000원

이는 시세 범위 내에서 감정가 대비 할인율을 적용한 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.