나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503013 [1] 인천광역시 부평구 부평동 13-26 승림하이츠 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 공동주택, 교육시설 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스 정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제4층 제403호 로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, "다세대" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1,2): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 상대보호구역(2025-05-02)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503013 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 13-26 승림하이츠 4층403호

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 31.89㎡ (약 9.65평)

토지 지분 면적: 17.53㎡ (약 5.30평)

건물 용도: 다세대주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 141,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.4. 건축물 기본 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2011년 (사용승인일 2011-03-23 기준)

총 층수: 5층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 교육시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

이 일대는 공동주택과 교육시설이 혼재된 지역으로, 대체로 주거에 적합한 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

인접 필지와 비교하여 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지 위에 "다세대" 건물이 건축되어 있습니다.

건물 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(부평고, 큰빛유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 2026-04-16)가 말소기준권리입니다.

을구 3번 순위로 주택임차권(유화정, 148,000,000원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 유화정

보증금: 148,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-04-11

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 여부

채권자 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해, 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임대차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 소재지인 부평동은 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변에 다양한 소매점, 식당, 편의시설 등이 밀집해 있어 상권 이용이 편리합니다.

건물이 주거 지역 내에 위치하여, 상업 지역의 편의 시설을 이용하기에 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 부평고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

또한, 큰빛유치원 등 교육 시설이 위치하여 자녀 양육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 마트, 편의점, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 분포되어 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

일반적인 도시 주거 지역에서 기대할 수 있는 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의

인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 주택용도 취득에 해당하며 일반적인 내국인 거래에는 직접적인 제한 사항이 아닙니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

등기부상 주택임차권이 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 2011년 준공되어 연식이 있으나, 기본적인 구조 및 설비는 갖추고 있으며, 주변 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

가장 큰 특징은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해, 선순위 임차권이 낙찰자에게 인수되지 않아 권리 관계가 명확하다는 점입니다.

주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 혐오시설 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 감정가와 최근 유사 물건의 실거래가 사이에 다소 차이가 존재하므로, 투자 시점에서의 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없는 선순위 임차권.

* 우수한 입지 조건: 부평고등학교 인근의 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호.

* 다세대 주택으로서의 잠재력: 부평동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 141,000,000원입니다.

최근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 제곱미터당 약 180만원에서 250만원 선으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정 시, 31.89㎡ 면적의 경우 약 5,800만원에서 8,000만원 선으로 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

그러나 경매 물건의 특성, HUG의 적극적인 인수 조건 변경, 그리고 감정가의 존재를 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치 추정치와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(본 입찰가 제시는 시장 상황 및 경매 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.