나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503008 [1] 인천광역시 부평구 부평동 407-5 타워팰리스 에이 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 인천지하철1호선 부평시장역이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물내의 제6층 제602호로서, (사용승인 : 2017.03.09) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 6미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공동출입문에 '1동'으로 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2026타경503008 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 407-5 타워팰리스 에이 6층602호

용도: 오피스텔 (건축물 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

건물지분: 59.57㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재, 공동출입문에 '1동' 표기

건물 사용승인일: 2017년 03월 09일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황:

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 인천지하철 1호선 부평시장역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물구조:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 6층 602호로, 외벽은 몰탈 위 수성페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 토지이용 및 주변도로:

세장형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측과 남측으로 각각 폭 약 6미터와 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

인천지방법원 2026타경503008 강제경매개시결정 (등기부상 을구 4번, 접수 2024-01-24).

* 등기부현황:

* 소유권: 문재동 외 1명 (보존등기 2017-03-16) → 공유자전원지분전부이전 (선우설, 2017-04-17) → 소유권이전 (조석훈, 2022-05-25).

* 주택임차권 (등기부상 을구 3번, 접수 2024-01-24): 권리자 김명진, 임차금액 241,000,000원. 이 임차권은 HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. HUG가 채권자이며, HUG 명의의 이전 임차권 등기에 대한 말소 동의를 한 점은 소유권 이전 및 명도에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 채권자 현황:

주택도시보증공사 (채권액 241,000,000원).

* 임차인 현황:

* 염지현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-25, 대항력 있음.

이는 매우 이례적인 경우로, 보증금 없이 전입신고만으로 대항력을 주장하는 임차인입니다. 실제 점유 여부, 해당 대항력의 법적 효력, 명도 시 발생할 수 있는 변수 등에 대해 심층적인 법률 검토가 필수적입니다. 보증금이 없으므로 금전적인 인수 부담은 없을 수 있으나, 점유 이전과 관련된 리스크는 상존합니다.

* 주택도시보증공사 (김명진): 보증금 241,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-03-28, 배당신고일자 2024-01-24, 대항력 없음.

이 임차인은 등기부상 을구 3번 주택임차권과 동일인으로 추정되나, 대항력 없다고 명시되어 있습니다. 등기부상 을구 3번 임차권은 말소 예정이므로, 이 임차인 역시 대항력이 없다고 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, '염지현' 임차인의 대항력 존재 가능성은 별도 검토 필요).

* 주의사항:

건물의 공동출입구에 '1동'으로만 표기되어 있어 건물 관리에 대한 의문점을 남길 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2025년 3월 (12층, 57.78㎡): 186,000,000원

* 2025년 11월 (13층, 59.57㎡): 185,000,000원

* 2026년 4월 (3층, 59.6㎡): 175,000,000원

* 시세 분석:

본 건물의 전용면적 59.57㎡ 기준, 최근 1년간 실거래가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 이는 감정가(210,000,000원) 대비 약 16%~21% 낮은 수준입니다. 현재 부동산 시장 상황 및 본 물건의 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설:

부평고등학교가 인접해 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정된 지역임을 의미합니다.

* 편의 시설:

주변 일대에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식당, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경:

업무시설과 공동주택이 혼재된 지역 특성상, 주거 및 업무 목적 모두에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(염지현) 관련 리스크:

보증금 0원에도 불구하고 전입일자(2024-06-25) 기준 대항력이 인정될 경우, 해당 임차인의 점유로 인해 명도 절차에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 낙찰자는 이 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통해 점유를 확보해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성:

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 '인수조건 변경'이라는 특이사항을 갖고 있는 점은, 낙찰 후 HUG와 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용이나 절차 지연을 야기할 수 있습니다.

* 건물 공동출입문 표기 오류:

'1동'으로만 표기된 점은 건물 관리 상의 혼란을 야기할 수 있으나, 관리사무소 등과의 소통으로 해결 가능합니다.

* 토지이용계획상의 제약:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 여러 도시계획적 제한이 존재하여 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상권에 위치하며, 지하철역 인근으로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 오피스텔입니다. 2017년 준공으로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상되나, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 주목해야 할 부분입니다.

가장 큰 쟁점은 '대항력 있는 임차인(염지현, 보증금 0원)'의 존재와 'HUG 인수조건 변경' 사항입니다. 이러한 권리 관계 및 특이사항에 대한 명확한 해결 방안 모색 없이는 명도 및 소유권 행사에 어려움이 따를 수 있습니다. HUG가 채권자로서 적극적으로 관여하고 있는 점은 긍정적으로 해석될 여지가 있으나, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의가 필요할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 도보권 내 위치하여 우수한 교통 편의성을 제공합니다.

* 안정적 수요: 부평구 지역은 인구 밀집도가 높고 상업 및 업무 활동이 활발하여 오피스텔의 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 쾌적한 주변 환경: 학교 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리하며, 혐오시설의 존재는 현재 파악되지 않아 쾌적한 주거 및 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 실거래가 (59.57~59.6㎡ 기준): 175,000,000원 ~ 185,000,000원

* 본 물건의 최근 실거래가 범위는 1억 7,500만원에서 1억 8,500만원 사이입니다. 감정가 2억 1,000만원보다 약 16%~21% 낮게 형성되어 있습니다.

* 가장 중요한 리스크 요소인 '대항력 있는 임차인(염지현, 보증금 0원)'의 명도 가능성, 그리고 'HUG 인수조건 변경' 관련 불확실성을 고려해야 합니다. 만약 '염지현' 임차인과의 명도 협의가 원만하게 이루어지고 HUG 관련 절차가 명확하게 정리된다면, 최근 실거래가 상단인 1억 8,500만원에서 2억 500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 해당 임차인 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성, 법적 분쟁 가능성, HUG와의 추가 협의 등에 대한 위험을 감안할 때, 보다 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서, 현장 조사, 명도 가능성 타진, HUG 측과의 사전 협의 결과, 그리고 입찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 합리적입니다. 이 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 경우를 전제로 하며, '염지현' 임차인과의 명도 관련 협상 비용은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.