나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502993 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129-8 구월룩소르주상복합아파트 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘예술회관역’북동측 인근에 소재하며 인근에 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건중 제14층 제1405호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502993 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 물건 종류: 오피스텔

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129-8 구월룩소르주상복합아파트 14층1405호

1.2. 부동산 현황 (면적, 용도)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택)

* 전용 면적: 56.73㎡ (약 17.19평)

* (참고: 오피스텔의 분양 면적 또는 계약 면적은 전용 면적 외 공용 면적을 포함하므로 전용 면적보다 클 수 있으나, 본 건의 분양 면적 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 14층

1.3. 감정가 및 면적 상세

* 감정가: 206,000,000원

* 토지 면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

* 토지 지분: 9.1982㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 56.7332㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘예술회관역’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 검색 결과, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 인접하여 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 이는 부동산 가치에 긍정적인 요소로 작용합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

* 토지는 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 본건 토지는 남측 및 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동 및 개발이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건 부동산에 대한 등기부등본상 권리 관계를 분석한 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 채권액은 169,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 8월 16일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(교통행정 과-19997)입니다.

* 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이미나)

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-04-11

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 이미

* 임차인: 이연진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-03

* 대항력: 없음

* 비고: 이

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

* 건물명: 구월룩소르주상복합아파트

* 준공년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 15층 (본건: 14층)

* 용도: 업무시설 및 공동주택 (오피스텔)

4.2. 주변 상권

* 본 물건은 예술회관역 인근에 위치하여 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권이 발달된 지역입니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루어 배후수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 접근성이 뛰어나며, 다양한 상업시설과 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

* 예술회관 등 문화시설 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경 사항은 계약 시 명확히 확인해야 할 부분입니다. 현재로서는 매각으로 인해 해당 임차권이 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 선순위 임차권

* 등기부상 '주택임차권'이 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않는 권리입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다.

6.3. 기타 리스크

* 감정평가액(206,000,000원)과 최근 실거래가(약 160,000,000원 ~ 170,000,000원) 간의 시세 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 신중한 판단을 요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 구월동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

* 권리 분석상 인수되는 채무나 임차권이 없어 명확한 물건으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 향후 시세 상승 가능성 및 투자 가치를 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받는다면 좋은 투자가 될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 요지 (예술회관역 인근)

* 잘 갖추어진 주변 상권 및 생활 편의시설

* 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적음

* 업무시설 및 공동주택 혼합 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 향후 예술회관역 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 물건이 2025년 4월 170,000,000원, 2026년 3월 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 206,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 평가되었습니다.

* 인수되는 임차권이 없고 명확한 권리 관계를 고려할 때, 최근 실거래가 상단 또는 그 이상을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 및 감정가와의 차이, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 감정가의 약 85%, 최고 실거래가의 약 103% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.