나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502963 [1] 인천광역시 서구 검암동 609-2 파인힐타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산 (파인힐타운 제4층 제402호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "검바위역"과 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2009.05.26) 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 관련공부상 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.08.26~2026.08.25))임.

공부와의 차이

- 후첨 ‘사진용지’에서 보는바와 같이 제시외물건"㉠ (보일러실 : 판넬조 판넬지붕 약6㎡)"소재하고 있어 개략적인 금액을 감정평가명세표에 제시하였는 바 경매진행시 참고하시기 바람. - 후첨‘사진용지’에서 보는 바와 같이 외관상 다락층(창문)과 옥상 테라스가 소재하는 것으로 보여져 과거 본건 건물의 경매감정평가서와 대상건물 주민 탐문결과, 내부계단을 통해 다락층과 연결되어 있는 것으로 파악됨. 그러나 기호<1> 폐문부재로 내부확인이 어려워 내부구조도는 제시하지 못하였으며 다락층, 옥상 테라스의 정확한 유무 및 면적은 별도 확인이 필요하니 경매 진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 제시외 건물(보일러실 판넬조 판넬지붕 약 6㎡)의 개략적인 금액을 감정평가명세표에 제시함
- 외관상 다락층(창문)과 옥상 테라스가 소재하는 것으로 보이고, 내부계단을 통해 다락층과 연결되어 있는 것으로 파악된다는 감정평가서 기재가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502963 (1)

2.2. 소재지

인천광역시 서구 검암동 609-2 파인힐타운 4층402호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

231,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 52.66㎡ (약 15.92평)

토지지분: 52.66㎡ (약 15.92평)

건물면적: 65.26㎡ (약 19.74평)

건물지분: 65.26㎡ (약 19.74평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평) (보일러실)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주택도시보증공사

2.9. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득 한정, 2025.08.26~2026.08.25), HUG 인수조건 변경

2.10. 주의사항

* 제시외 건물(보일러실 약 6㎡) 포함 매각

* 외관상 다락층(창문) 및 옥상 테라스 소재 추정, 내부 계단을 통해 연결 가능성 있으나 내부 확인 불가로 정확한 면적 및 이용 가능 여부는 별도 확인 필요

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지역임.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인천지하철2호선 "검바위역"과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3.3. 도로상태

본건 북측으로 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 외국인 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액: 271,851,027원

* 말소기준권리: 2025.11.13 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 (갑7)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3, 이 ), 강제경매(갑8) 등은 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 소멸 예정으로 판단됨. 인수 보증금은 없습니다.)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.11.23

* 확정일자: 2021.10.19

* 배당신고일자: 2023.12.28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 권리분석 종합

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 이 은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권이나 업무 지구와의 직접적인 연계성은 낮으나, 주거지로서의 기본적인 수요는 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인천지하철2호선 검바위역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교(간재울중학교) 및 상가들이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6.2. 주변 시설

주거 밀집 지역 내에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 일반적인 지도 검색 결과, 본 건 주소지 주변으로 특정 혐오 시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미등기 건물 및 불법 건축물 가능성

건물 제시외 면적(보일러실 약 6㎡)이 포함되어 매각되며, 외관상으로 추정되는 다락층 및 옥상 테라스 부분은 공부상 명확히 확인되지 않아 실제 이용 가능 여부 및 불법 건축물 해당 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 추후 명도 및 건물 이용 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

7.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 주택용도 취득에 한정되며 허가 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이므로 일반적인 내국인 경매 입찰자에게는 직접적인 큰 제한 사항은 아닐 것으로 보입니다. 다만, 관련 규정은 확인이 필요합니다.

7.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 또는 보증 관련 조건에 변동이 있음을 시사하므로, 낙찰 후 HUG와의 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 231,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 유사 면적대의 거래가는 약 180,000,000원 수준으로 파악되어 감정가 대비 시세 괴리가 존재합니다. 또한, 제시외 건물 및 다락층, 옥상 테라스 등 공부상 명확하지 않은 부분에 대한 추가 확인이 필요하며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항도 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 시세 및 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 인천지하철2호선 검바위역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지.

* 검암동 지역의 꾸준한 주거 수요.

* 제시외 보일러실 외, 외관상 다락층 및 옥상 테라스 활용 가능성 (추가 확인 필요).

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원이나, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가 자료 분석 결과, ㎡당 약 251만 원 ~ 303만 원 수준으로, 본건 건물 면적(65.26㎡) 기준 시세는 약 182,700,000원 내외로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 차이, 그리고 제시외 건물 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 185,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 리스크를 정확히 파악한 후, 이에 기반한 최종 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.