나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502952 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-11 주건축물 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선(예술회관역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 14층 건물 중 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2015.08.25) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '오피스텔'로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1143-11, 1143-12 공히: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무 지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육 지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '퍼스트 클레스'로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경502952 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-11 주건축물 1동 3층301호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 14층 건물 중 3층

사용승인일: 2015.08.25

건물 외벽 표기: '퍼스트 클레스'

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 198,000,000원

토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

건물면적: 68.27㎡ (약 20.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 도시 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 있습니다.

또한, 지하철 인천1호선 예술회관역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 설정되어 있으며, 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점(2025.08.26.~2026.08.25.) 참고가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일에 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(갑14)입니다.

이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부 요약 및 임차인 현황에 따르면, 주택임차권(최민호)이 존재했으나, 대항력이 없으며 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-03

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 최 는 대항력이 없으며, 보증금 220,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 있어, HUG와의 정확한 관계 및 실제 임대차 조건에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 을구 순위 6번 주택임차권등기(최민호)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다. '선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 등기부 요약

주요 권리 사항(말소 예정 포함)은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑13, 임형순)

* 주택임차권 (을6, 최 , 2.2억, 말소 예정)

* 가압류 (갑14, HUG, 30.39억, 말소기준권리)

* 압류 (갑15, 부천세무서장)

* 압류 (갑16, 남동구)

* 임차권 가압류 (을6-2, 인천신용보증재단, 0.21억, 말소 예정)

* 강제경매 (갑17, HUG, 2.2억, 현재 경매 개시)

총 등기부채권액은 약 32.59억원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시청 인근의 핵심 상업 및 행정 지구에 위치하고 있어, 배후 수요가 풍부합니다.

예술회관역을 이용하는 유동인구가 많고, 주변에 다수의 금융기관, 쇼핑 시설, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

인천시청을 중심으로 한 업무 지구로서, 오피스텔의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 예술회관역(인천1호선)과 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 인천광역시청, 인천종합문화예술회관, 롯데백화점, 뉴코아아울렛, CGV, 각종 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성 우수.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (다만, 상대보호구역으로 지정된 점 참고)

혐오시설: 현재 정보 및 일반적인 지도 검색상 주변에 혐오시설(예: 화장장, 소각장 등)은 확인되지 않으나, 세부적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'이라는 문구가 있어 주의가 필요합니다.

등기부상으로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, HUG와의 관계, 임대차 승계 여부 등에 대한 추가 확인을 반드시 진행해야 합니다.

총 채권액이 매우 높아 경매 취하 또는 변경 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 외벽에 '퍼스트 클레스'로 표기된 점은 향후 건물 관리 또는 명칭 관련 혼란을 야기할 수 있습니다.

오피스텔 특성상 공실 발생 시 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

건물의 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 정확히 파악해야 합니다.

7. 투자 포인트

인천시청 인근이라는 뛰어난 입지 조건.

지하철 예술회관역과 인접한 편리한 교통망.

2015년 준공으로 비교적 신축에 속하는 오피스텔.

인천 주요 업무/상업 지구 내 위치하여 꾸준한 수요 기대.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(68.27㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 1억 6,500만원에 거래되었습니다.

감정가 1억 9,800만원을 기준으로, 권리 관계가 명확하고 입지가 우수한 점을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능합니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로, 낙찰가 결정 시 이를 고려하지 않아도 됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

등기부상으로는 명확한 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'과 관련된 특이사항에 대한 철저한 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화한다면, 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치 있는 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.