나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502959 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 170-2 이안아파트 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(시민공원역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내의 제10층 제1003호로서, (사용승인 : 2015.09.04) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) 토지 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502959 (1) 물건에 대한 기본 정보입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502959 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 170-2 이안아파트 10층1003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

* 건물면적 (전용면적): 54.50㎡ (약 16.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공일: 2015년 9월 4일

* 건물 규모: 총 14층 중 10층

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건에 대한 분석입니다.

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, 지하철 2호선 '시민공원역' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천2호선 시민공원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 14층 건물 내 제10층에 해당합니다.

* 토지: 4필지로 구성된 부정형 토지 위에 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 물건지 동측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있었습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계를 분석한 내용입니다.

* 말소기준권리: 2022년 2월 24일 접수된 이성기 가압류(갑6)입니다.

* 낙찰 후 인수되는 권리: 없습니다. 을구 3번 주택임차권등기(오지혜)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 박정미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-21. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (오지혜): 보증금 183,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-10. 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 379,790,000원

* 특이사항: 감정평가서 요약에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 언급되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 채권자 HUG가 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변의 상권 현황 분석입니다.

* 주변 환경: 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통: 시민공원역(인천2호선) 역세권으로 유동인구 유입이 기대되며, 다수의 시내버스 노선으로 접근성이 뛰어납니다.

* 상권 특성: 역을 중심으로 형성된 지역 상권 내에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의시설 및 환경 정보입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하며, 시민공원역 인근에는 CGV, 홈플러스 등 쇼핑, 문화 시설 및 각종 은행, 관공서, 병원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교육시설: 주변 학군 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 의료시설: 가천대 길병원 등 종합병원과의 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경: 주요 포털 지도 서비스 및 지역 커뮤니티 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

* HUG 관련 조건: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG와의 계약 또는 매각 조건에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다. HUG가 채권자이고 HUG 보증 임차인이 존재하므로, 관련 절차 및 조건을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

* 토지거래 허가구역: 지정기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 경과하였으나, 관련 법규의 효력 유지 또는 변경 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 건물 대비 토지 지분: 54.50㎡ 건물 면적 대비 10.80㎡의 토지 지분은 일반적인 아파트보다 상대적으로 낮은 비율일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건에 대한 종합적인 의견입니다.

시민공원역 역세권에 위치한 비교적 신축 아파트로, 입지적 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 생활 편의시설 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자를 고려할 만한 주요 포인트입니다.

* 역세권 입지: 인천2호선 시민공원역 도보 이용 가능한 거리.

* 비교적 신축: 2015년 준공으로 주거 만족도 및 관리 용이성 기대.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 내 위치하여 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 권리 관계 명확화 시: 경매 절차 완료 후 권리 관계가 명확해지므로 시세 대비 저가 매수 기회 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가입니다.

* 최근 유사 아파트 매매 시세 조사 결과, 54.50㎡(약 16.5평) 면적은 2억 2,500만 원 ~ 2억 4,000만 원 수준에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

* 감정가 1억 7천 7백만 원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 감정가 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

* HUG 관련 특이사항 및 기타 경매 절차 진행 상황을 종합적으로 고려할 때, 1억 9천만 원 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 본 물건의 상세 현황 조사 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.