나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502946 [1] 인천광역시 부평구 일신동 54-7 삼성아이파크 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 구산동 소재 '인천금마초등교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건(사용승인일 : 2011.08.31.)내 4층 403호로서 - 외벽 : 드라이비트마감, 석재붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 본 건 북서측 베란다 부분에 제시외 건물(다용도실 약 9㎡)이 소재하는 바, 전유부분과 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 본 건 공동주택에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)
-본 건 건물 외벽과 일부우편물에 'A동'표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502946 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 일신동 54-7 삼성아이파크 4층 403호

* 건물명: 삼성I파크

* 도로명 주소: 인천광역시 부평구 일신로39번길 6-31 (일신동)

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상), 공동주택 (등기사항전부증명서상)

* 감정가: 115,000,000원

* 토지 면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

* 토지 지분: 23.243㎡ (약 7.03평)

* 건물 면적 (전용): 34.21㎡ (약 10.35평)

* 건물 지분: 34.21㎡ (약 10.35평)

* 건물 제시외 면적: 9.00㎡ (약 2.72평) - 북서측 베란다 부분 다용도실

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건은 4층 403호)

* 사용승인일: 2011년 08월 31일

* 건축물대장상 총 면적: 658.44㎡ (연면적)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 인천광역시 부평구 구산동 소재 '인천금마초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

* 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 남서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 비행안전제3구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 제한보호구역 (후방지역:500m)(8m 위탁) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (미추홀구, 2025년 11월 07일자)

* 등기부채권 총액: 145,000,000원

* 주요 권리사항:

* 소유권 이전: 다수의 소유권 이전 이력이 있습니다.

* 주택임차권: 김태연 (보증금 145,000,000원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-13) - 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (145,000,000원, 2026-04-15자)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 특이사항: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 기재되어 있으나, 등기부상 말소 및 대항력 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류 확인 시 명확히 소멸되는지 재확인 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 공동주택(다세대주택)으로, 주거지로서의 기능이 주를 이룹니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설과의 거리는 다소 있습니다.

* 공장 지대가 일부 혼재되어 있어 지역 특성에 따라 주거 환경에 대한 개인별 선호도가 나뉠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 별도 명시된 단지 내 편의시설 정보는 없습니다.

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 인천금마초등학교 인근

* 교통: 인근 버스정류장 소재

* 기타: 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재한 지역입니다.

* 건물 특징:

* 2011년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

* 내외벽 및 창호는 일반적인 마감 상태로 추정됩니다.

* 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 북서측 베란다 부분에 약 9㎡ 규모의 제시외 건물(다용도실)이 존재하며, 이는 전유부분과 일체로 거래되는 관행에 따라 감정평가에 포함되어 있습니다. 낙찰자는 이를 포함하여 취득하게 됩니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차권 관련: '선순위임차권' 기재가 있으나, 등기부상 말소 및 대항력 없음으로 확인되었습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서 제출' 등으로 소멸되는 권리로 보이나, 최종적인 권리 소멸 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치한 삼성I파크 내 다세대주택입니다. 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 주변 개발 상황 및 토지 이용계획상의 제한 사항이 존재합니다. 권리분석상 명확한 인수사항은 없어 보이나, 과거 임차권 관련 내용이 복잡하게 얽혀 있었던 점은 유의해야 합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 시세보다 높은 감정가가 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2011년 준공)이라는 점.

* 권리관계가 명확하게 정리될 경우 낙찰 후 인수 부담이 없는 점.

* 인천 부평구 내 주거지로서의 수요.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 7,300만 원 ~ 7,400만 원 수준으로 추정됩니다. (건물 면적 34.21㎡ 기준, 3.3058㎡당 약 213만 원 적용).

감정가 115,000,000원 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 반영이 적절히 이루어진다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세를 고려하여 약 78,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준으로, 경쟁 입찰 상황 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.