나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20483 [1] 경기도 남양주시 진접읍 연평리 328 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2026.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 연평리 소재 ‘양오중학교’ 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 공업용 건물, 농경지 등이 소재하는 소규모 공장지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 남측으로 "남가로"와 연계되어 있는 바 제반 간선도로 상황은 편리한 편이며 도보로 약 1~2분 내외의 거리에 노선버스 정류장이 소재 하여 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 2, 3, 5) : 4필 일단의 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2, 3, 5) 일단지의 남동측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 2, 3, 5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 도시개발과 문의), 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))이며, 기호(1): <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본 건 기호(5) 토지상에 제시외건물(㉠ : 주차장)이 소재함. (후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조 요망)

공부와의 차이

후첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 [제시외건물] 기호㉠[주차장, 약1,945㎡]이 소재하는 바 이에 대한 구조·규모·이용상황 등을 종합참작하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대사항 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

★ 기호(4) - 건물 (나)동 - 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건으로서, - 외벽: 복합판넬 등 마감, - 내벽: 복합판넬 등 마감, - 바닥: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창호: 샷시 마감 등임. ★ 기호(6) - 건물 (가)동 - 구조: 일반철골구조 경사지붕(GLASS WOOL 판넬) 지상2층 건으로서, - 외벽: 석재붙임 등 마감, - 바닥: 타일깔기 등 마감, - 창호: 샷시 마감 등임.

이용상태

★ 기호(4) - 근린생활시설 등으로 이용중임. ★ 기호(6) - 창고시설 등으로 이용중임. ★ 기호(4),(6)의 사용승인일 : 각각2009.05.01.일임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본 건 기호(5) 토지상에 제시외건물(㉠ : 주차장)이 소재함. (후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조 요망)

공부와의 차이

★ 본건 기호(4)는 공부상 "창고시설"로 등재되어 있으나 현황 "제1,2종 근린생활시설"로 이용 중임. ★ 본건 기호(4, 6)의 옥탑1층이 일반건축물대장에는 각각(13.77㎡ 및 18.63㎡) 소재하나 공부상(등기부상)에는 등재되지 아니하여 본건 평가목적에 부합되게 이를 각각 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대사항 : 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠주차장) 포함
2. 목록4,6번의 옥탑1층이 공부상(등기부상)에는 없고 일반건축물대장에는 각각(13.77㎡ 및 18.63㎡) 소재하고 있어 본건 평가목적 등을 고려하여 각각 건물에 포함하여 평가하였음
3. 목록4번은 공부상 '창고시설'로 등재되어 있으나 현황 '제1,2종 근린생활시설'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20483 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 연평리 328

용도: 창고시설 (현황 제1,2종 근린생활시설로 이용 중인 부분 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가액 및 면적

감정가: 27,044,131,800원

토지면적: 9,882.00㎡ (약 2,990.45평)

토지지분: 9,882㎡ (약 2,990.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4,468.85㎡ (약 1,351.03평)

건물지분: 4,468.85㎡ (약 1,351.03평)

건물 제시외면적: 1,945.00㎡ (약 588.46평) (감정평가서상 ㉠ 주차장)

1.3. 매각 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항:

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(주차장) 포함

* 등기부상 누락된 옥탑 1층이 일반건축물대장에 등재되어 평가에 포함되었음

* 목록 4번 건물은 공부상 '창고시설'이나 현황 '제1,2종 근린생활시설'로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 연평리 소재 ‘양오중학교’ 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공업용 건물, 농경지 등이 혼재된 소규모 공장지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 진출입이 가능하며, 남측으로 "남가로"와 연계되어 있어 간선도로 접근성이 편리합니다. 도보 약 1~2분 거리에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 4필지가 일단의 부정형 완경사 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지 남동측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

건물(기호 4)은 철근콘크리트구조 지상 4층으로, 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

건물(기호 6)은 일반철골구조 지상 2층으로, 창고시설 등으로 이용 중입니다.

두 건물 모두 2009년 5월 1일 사용승인되었습니다.

건물에는 위생, 급배수, 전기, 소화 설비 및 주차 시설이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 도시개발과 문의), 배출 시설 설치 제한지역(물환경보전법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025년 8월 26일 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있습니다.

기호(1) 토지는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 채권 총액은 2,968,000,000원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 1,468,000,000원입니다.

말소기준권리는 2018년 7월 26일 접수된 주식회사 에스피씨지에프에스(SPCGFS)의 근저당권(을1, 을21)입니다.

이 외 소유권 이전 및 신탁 관련 등기, 그리고 주식회사 한진의 전세권 설정 등이 확인되며, 임의경매 개시 결정 등기(갑8, 갑48) 또한 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-12-13

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원으로 확인되나, 대항력 보유로 주의 필요

* 임차인: 성

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2011-04-25

확정일자: 2011-04-25

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사대성광고

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-08

대항력: 있음

* 임차인: 도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-10

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-23

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-08

대항력: 없음

* 임차인: 씨제이대한통운주식회사

보증금: 1,000,000,000원

차임: 88,000,000원

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사다산보관물류

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-22

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사한진

보증금: 1,500,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 권리관계 분석

말소기준권리인 근저당권(SPCGFS) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(배 , 성 , 주식회사대성광고)의 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 공부상 차이 및 특이사항

* 기호(4) 건물은 공부상 '창고시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '제1,2종 근린생활시설'로 이용 중입니다.

* 기호(4)와 (6) 건물의 옥탑 1층은 공부상(등기부상)에는 없으나, 일반건축물대장에는 각각 13.77㎡ 및 18.63㎡로 등재되어 있어 본건 평가 목적에 따라 건물 면적에 포함하여 평가되었습니다.

* 기호(5) 토지상에 제시외 건물(㉠ 주차장, 약 1,945㎡)이 소재하며, 일괄매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진접읍 연평리 일대는 계획관리지역 내 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 산업 및 도시 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

건물 일부가 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 지역 내 지원시설 또는 소규모 상업 기능이 일부 존재함을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

본건 남서측 원거리에 양오중학교가 위치하고 있습니다.

주변에는 다양한 공업용 건물과 농경지가 분포하고 있습니다.

"남가로"가 인접하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이하며, 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

현재 제공된 정보만으로는 혐오시설이나 특별한 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 공업지대의 특성을 고려할 때 관련 산업 시설 및 물류 시설이 주변에 위치할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

양오중학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 기본적인 고려가 가능합니다.

주변 공장지대의 특성상 근로자를 위한 기본적인 식당, 마트 등의 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

"남가로" 인접으로 차량을 통한 생활권 확장이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(배 , 성 , 주식회사대성광고)이 존재하며, 이들의 권리가 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히 배 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있어, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 공부상 차이 및 법규 관련 리스크

건물 용도의 공부상 불일치(창고시설 vs. 근린생활시설) 및 미등기 옥탑 면적은 향후 건축물 관련 허가, 양도, 담보 설정 등에 제약을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획상 성장관리구역, 배출시설 설치 제한지역 등은 향후 토지 활용에 대한 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서상 임대사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임대 현황 및 수익성을 정확히 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 연평리 소재 대규모 토지와 건물을 일괄 매각받는 건으로, 계획관리지역 내 산업 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 인프라가 구축되어 있어 산업 활동 및 물류 거점으로서의 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 건물 용도 및 면적의 차이 등은 권리 분석 및 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적과 건축물 (일괄 매각)

* 계획관리지역 내 성장관리구역으로 향후 개발 가능성

* 인접 도로 및 간선도로 연계를 통한 물류 및 접근성 용이

* 실제 근린생활시설로 이용 중인 부분은 임대 수익 다각화 가능성 제시

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 27,044,131,800원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공부상 차이 등) 및 현지 시세, 입찰 참여자들의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정할 필요는 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 권리관계에 대한 상세 분석이 권장됩니다.

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