나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60991 [1] 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 716동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 ‘지산중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

아파트(거실 및 주방, 방4, 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-07)(가온유치원(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가온초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 물건명: 아파트

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 716동 6층601호

* 용도: 공동주택 (아파트)

1.2. 면적

* 토지면적: 77.95㎡ (약 23.6평)

* 건물면적: 126.68㎡ (약 38.3평)

1.3. 감정가

* 감정가: 685,000,000원

1.4. 경매정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60991 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 ‘지산중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.8.26~2026.8.25).

2.4. 주변 시설

* 주변에 혐오시설로 판단될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 단지 주변은 주거지역 및 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액: 532,702,542원

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2022-08-17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 주요 등기 사항:

* 소유권이전 (2021-06-24)

* 가압류 (2022-08-17, 말소기준권리)

* 압류 (2025-11-14)

* 압류 (2026-02-24)

* 강제경매개시결정 (2026-04-14, 채권자: 이동익)

* 압류 (2026-06-04)

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 이동익

* 보증금: 570,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2021-12-27

* 대항력: 있음

* * 임차인: 조상훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* * 임차인: 조예준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* * 임차인: 조하음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2022-08-17)보다 앞선 2022-02-14에 전입한 임차인 이동익이 대항력(확정일자 2021-12-27)을 보유하고 있습니다.

* 등기부상 대항력 있는 임차인 이동익의 보증금 570,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 보증금 및 확정일자 정보가 미상인 임차인 조상훈, 조예준, 조하음 역시 대항력이 있다고 명시되어 있으며, 이들 또한 인수 보증금 합계 0원이라는 명시사항과 함께 인수 여부에 대한 주의가 요구됩니다.

* 채권자 이동익이 강제경매를 신청하였으며, 이는 등기부상 말소기준권리보다 후순위로, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다른 압류 및 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 배후수요

* 해솔마을 7단지 롯데캐슬은 총 1880세대의 대단지 아파트로, 안정적인 배후수요를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인근에 지산중학교가 있으며, 와동초등학교, 가온초등학교, 가온유치원 등 다수의 학교 및 유치원이 있어 교육환경이 양호합니다. (관련 교육환경 보호구역 다수 지정)

5.2. 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 단지 내 상가 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공받을 수 있습니다.

5.3. 주거환경

* 해솔마을 7단지 롯데캐슬은 2014년 입주한 총 20개동 1880세대의 대단지 아파트입니다.

* 총 주차 대수는 3033대로, 세대당 약 1.6대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 이동익의 보증금 570,000,000원 인수 가능성. (물건명세서상 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 및 보증금 규모를 고려할 때 리스크로 작용할 수 있습니다.)

* 보증금 및 확정일자 정보가 미상인 대항력 있는 임차인(조상훈, 조예준, 조하음)들의 잠재적 권리 인수 가능성.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시사항과 임차인 현황 간의 불일치로 인한 법적 분쟁 소지.

6.2. 기타 리스크

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 향후 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 와동동 소재 해솔마을 7단지 롯데캐슬 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 이동익의 보증금 570,000,000원 및 기타 임차인들의 권리 인수 가능성입니다.

* 물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 이것이 최종적으로 적용된다면 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소될 수 있습니다. 그러나 이 부분은 법적으로 명확하게 확인되어야 하는 중대한 사안입니다.

* 이러한 임차인 리스크를 고려하더라도, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지의 안정적인 주거 수요.

* 파주시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 임차인 관련 권리 관계 명확화 시, 시세 대비 높은 가격 경쟁력 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 4일: 101.2238㎡ (약 30.6평) 6층, 522,000,000원

* 2026년 7월 8일: 84.337㎡ (약 25.5평) 5층, 470,000,000원

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 7월 15일: 84.337㎡ (약 25.5평) 4층, 보증금 370,000,000원

* 2026년 7월 9일: 84.6558㎡ (약 25.6평) 3층, 보증금 260,000,000원

* 2026년 7월 3일: 113.9702㎡ (약 34.5평) 3층, 보증금 410,000,000원

* 본 건의 면적은 126.68㎡ (약 38.3평)으로, 제공된 매매 사례 중 가장 큰 면적(101.22㎡)보다 약 25% 더 넓습니다. 101.22㎡ 면적이 52,200만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 시세는 약 650,000,000원 ~ 700,000,000원 선으로 추정됩니다. 감정가는 685,000,000원입니다.

* 입찰가 산정:

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로, 이를 기준으로 산정합니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인 이동익의 보증금 570,000,000원 인수 가능성이 잠재적 리스크로 남아있으므로, 이를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 이러한 리스크와 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 550,000,000원 범위로 제안합니다. (이는 '인수 보증금 합계: 0원'이 최종 확정된다는 전제 하에, 잠재적 리스크를 감안한 보수적 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.