나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60990 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 128 문촌마을아파트 1804동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "한수중학교" 남서측 인접에 위치하며 주위는 대규모 아파트 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하고, 본건과 접한 남서측 및 남동측 도로에 버스정류장이 소재하고 본건 동측 인근에 주엽역(지하철3호선) 및 본건 남서측 근거리에 킨텍스역(GTX_A)이 소재하여 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제3층 제304호로서 외 벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감 등 내 벽 : - 바 닥 : - 창 호 : 알루미늄 샷시창호 마감 등

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 내부의 도로를 통하여 본건 남등측의 주출입구와 연계된 공도를 통하여 외부로 통함.

토지이용계획 및 제한상태

주엽동 128 :제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(동산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(한수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(한수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(한수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60990 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 128 문촌마을아파트 1804동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 8억 6천 3백만원 (863,000,000원)

토지면적: 77.51㎡ (약 23.4평)

건물면적(전용면적): 130.44㎡ (약 39.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "한수중학교" 남서측에 인접하며, 주변은 대규모 아파트 단지들로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근 도로에 버스정류장이 위치합니다. 동측으로는 주엽역(지하철 3호선)이, 남서측으로는 킨텍스역(GTX-A)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(각종 학교 및 유치원 인근), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트 용도 토지) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 4월 14일 접수된 한OO의 강제경매개시결정(2026타경60990)입니다.

3.2. 등기부상 권리

* 1999년 4월 12일 김현종 명의 소유권 이전(매매)

* 2026년 4월 14일 한OO 명의 강제경매 (말소기준권리)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

내용: 임대 관계가 미상이며, 임차인의 보증금 또는 차임이 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있는 중요한 위험 요소이므로, 반드시 현장 조사를 통해 점유 관계 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 주변 시세 및 시장 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(130.44㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 12일 8억 원(80,000만원)과 2026년 6월 26일 8억 3천만원(83,000만원)입니다. 이는 본 건의 감정가(8억 6천 3백만원)보다 다소 낮은 수준입니다.

4.2. 면적별 시세 동향

본건의 전용면적은 130.44㎡ (약 39.5평)입니다. 최근 동일 면적 매매 사례를 볼 때, 현재 시장 가격은 8억 원에서 8억 3천만원 사이로 형성되어 있다고 판단됩니다. (공급면적에 대한 구체적인 정보는 별도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트 명: 문촌마을18단지대원

* 사용승인일: 1995년 10월 28일

* 총 세대수: 378세대 (해당 동 60세대)

* 최고층: 19층 (본건은 3층)

* 주차대수: 총 198대 (단지 기준)

5.2. 주변 편의시설

* 교육: 한수초등학교, 한수중학교, 동산유치원, 선아유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 주엽역(3호선), 킨텍스역(GTX-A) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의: 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로, 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본 건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

외국인 등이 아파트 용도로 토지를 거래할 경우 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 보증금/차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 과정에서 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. (3.3항 참고)

6.4. 기타 법적 제한

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하므로, 구체적인 건축 및 이용 관련 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 우수한 편입니다. 최근 동일 면적의 실거래가가 감정가보다 낮은 수준을 형성하고 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 개발행위허가제한지역 지정 및 임차인 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 현장 확인을 통해 권리 관계 및 점유 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 주엽역, 킨텍스역 등 대중교통 접근성 양호.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치, 풍부한 생활 편의 시설.

* 교육 환경: 인근 다수의 학교 및 유치원.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아 투자 매력 존재.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 8억 6천 3백만원입니다. 최근 동일 면적(130.44㎡)의 실거래가는 8억 원 ~ 8억 3천만원 수준으로, 시장 가격이 감정가보다 소폭 낮게 형성되어 있습니다.

첫 번째 경매 기일이므로 감정가가 최저 입찰가로 시작될 가능성이 높습니다.

투자 전략에 따라, 최근 시장가격을 기준으로 8억 3천만원 ~ 8억 5천만원 선에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 경쟁 상황 및 임차인 관련 위험 요소 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.