나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61007 [1] 경기도 파주시 금촌동 922 파주금촌주공아파트1단지 105동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상지 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 금촌동 소재 금화초등학교 인근에 위치하며 주위는 아파트, 상업시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 , 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 바닥 : 미상임. 창호 : 새시창호 등

이용상태

이용 : 아파트(으)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 소화설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상 : 인접토지 대비 평지의 정방형토지임. 이용상태 : 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

도로상태 : 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(09.07.31) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-111)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임."

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 별도 조사하지 아니하였음.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 김영실 임대차보증금반환채권의 승계인이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김영실)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61007 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 파주시 금촌동 922 파주금촌주공아파트1단지 105동 15층1503호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.68㎡ (약 7.16평)

건물면적: 39.99㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금화초등학교 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지 대비 평지의 정방형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 외곽 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 중로1류 구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(금화초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 04월 15일에 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 (갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영실

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-13

* 확정일자: 2022-11-22

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을3) 등기 (2025-02-21 접수)

3.3. 권리관계 요약

* 등기부총채권액: 150,000,000원

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 김영실의 임대차보증금반환채권 승계인입니다.

* HUG는 배당요구를 하지 않았으나 경매를 신청하였으며, 후순위 권리자보다 우선 배당을 받을 권리가 있습니다.

* HUG는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금촌동 지역은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 주거지역입니다. 금화초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 예상되며, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 금촌1단지주공

주소: 경기도 파주시 금촌동 922

사용승인일: 1997년 04월 30일 (노후화 진행)

총 세대수: 769세대

총 동수: 8개 동

최고층: 15층

주차대수: 총 369대 (세대당 약 0.48대, 주차 공간 부족)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

금화초등학교, 버스정류장, 지하철역 등

6. 잠재적 리스크

* HUG의 권리관계 복잡성: HUG가 대항력을 포기하고 말소에 동의하였으나, 임차보증금반환채권 승계인으로서 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 가능 대수가 적어 불편함이 예상됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 토지이용 제한이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 간략한 검색 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 폐기물매립시설 설치제한지역이라는 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 아파트이며, 경매 절차상 HUG의 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 아파트 자체는 연식이 오래되었고 주차 공간이 부족한 단점이 있으나, 학교 및 기본적인 상업시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 특이사항이 명확히 해소되었으므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 추가적인 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 경매 할인 가능성: 유찰 시 가격이 하락하므로 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 주거 용이성: 학교 및 생활 편의시설이 가까워 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보(2026년 7월):

* 59.98㎡ (약 18.1평), 8층: 15,500만원

* 49.97㎡ (약 15.1평), 4층: 14,300만원

* 49.97㎡ (약 15.1평), 15층: 15,500만원

* 본 건 물건의 전용면적은 39.99㎡ (약 12.1평)입니다.

* 유사 면적인 49.97㎡(약 15.1평)의 최근 매매가가 14,300만원에서 15,500만원 사이임을 고려할 때, 본 건 39.99㎡(약 12.1평)의 시장 가치는 이보다 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

* 49.97㎡(약 15.1평)의 평균 평당 가격을 약 947,000원/평으로 산정하면, 본 건(약 12.1평)의 가치는 약 11,460만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 다만, 감정가는 125,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 시장의 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다.

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 예상 입찰가

감정가 125,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 면적을 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 권리관계의 복잡성을 완전히 해소했다는 점과 건물 노후화, 주차 문제 등을 감안하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.