나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70808 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 231-16 포레나 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최연순 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "백석중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 교육시설, 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 농경지 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2023.03.23) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보기 설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든 축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당 교육청에 문의바람) <교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당 교육청에 문의바람)<교육환경보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의 바랍니다) <물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도면, 외부관찰 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70808 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 231-16 포레나 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 339,000,000원

토지면적: 92.77㎡ (약 28.06평)

건물면적: 73.88㎡ (약 22.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성수2가1동새마을금고 (확인됨)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "백석중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 교육시설, 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로, 등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리로는 2025년 06월 30일 접수된 성수2가1동새마을금고의 근저당권(을3, 권리금액: 5,000,000원)이 확인되며, 해당 권리는 말소 예정입니다.

이후 접수된 소유권이전신탁(갑3, 우리자산신탁주식회사) 및 임의경매개시결정(갑4, 성수2가1동새마을금고, 권리금액: 233,128,232원) 등은 본 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 특별한 권리 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 백석읍 복지리 일대는 주거 지역과 일부 근린생활시설, 교육 시설이 혼합된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있으며, 점진적인 주거지 개발이 이루어지고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 백석중학교가 인근에 위치하며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 양주 시청 등 공공시설 접근성도 고려할 수 있습니다.

* 자연환경: 주변에 농경지가 일부 분포하며, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중이나, 임대 관계 및 내부 상태는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 확인이 어려웠습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 확인되었으므로, 실제 내부 구조 및 위치 확인 시 참고가 필요합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 포레나 아파트 단지 내 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 주거 기능에 충실하며, 교통 및 교육 시설도 갖추고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 임대 관계 미상 및 토지이용계획 제한 사항은 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 무보증금 인수: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 인근 시세 대비 감정가: 유사 신축 아파트 거래 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일 단지(포레나, 231-15번지) 내 2023년 준공된 유사 면적(76.399㎡)의 물건이 2025년 10월 360,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가는 339,000,000원이며, 건물 면적(73.88㎡)은 유사 사례보다 약간 작습니다.

따라서, 유사 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 339,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 경쟁력을 가질 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 339,000,000원 이상, 적극적인 투자를 고려한다면 350,000,000원 ~ 360,000,000원 수준을 목표로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점을 기준으로, 355,000,000원 수준을 잠정적인 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.