나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70820 [1] 경기도 의정부시 호원동 260-25 지하층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 종교시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제지하층 제102호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-16), 문화공원(2024-04-16) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(회룡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(회룡초)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(회룡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건이 소재한 토지는 등기사항전부증명서의 지목은 "임야"로 되어 있으나, 토지대장상 지목은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70820 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 260-25 지하층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원 (8천 8백만원)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 36.45㎡ (약 11.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 정비구역

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, 인근에 회룡초등학교가 소재하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 건물구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물 중 지하층 102호로, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 다세대주택 1개 호로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 토지 이용상태

토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 소재한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 문화공원, 가축사육제한구역, 상대보호구역(회룡중, 회룡초), 절대보호구역(회룡중), 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

7. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 지목은 '임야'이나, 토지대장상 지목은 '대'로 되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

8. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 22일 접수된 신한은행의 근저당권(권리금액 48,000,000원)입니다. 이후 접수된 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정으로, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 주요 권리내역:

* 소유권이전: 최성한 (1997-05-15)

* 소유권이전: 최선희 (2020-12-21)

* 소유권이전: 장승룡 (2021-02-22, 매매)

* 근저당권: 신한은행 (2021-02-22, 48,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 근저당권: 에스알엠대부법인주식회사 (2023-11-01, 10,000,000원, 말소)

* 가압류: 삼성카드 (2024-04-11, 6,677,215원, 말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2024-04-15, 24,815,851원, 말소)

* 가압류: 주식회사프라미스대부 (2025-07-04, 3,255,392원, 말소)

* 임의경매: 유아이제사십차유동화전문유한회사 (2026-04-15, 30,961,104원, 말소)

총 등기부채권액: 92,748,458원 (9천 2백 7십 4만 8천 4백 5십 8원)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 인수 또는 배당 관련하여 주의가 필요합니다.

9. 상권분석

주변이 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

10. 생활정보

* 교육시설: 회룡초등학교, 회룡중학교 인근

* 교통시설: 노선버스정류장, 지하철 1호선 망월사역 이용 가능

* 편의시설: 근린생활시설 소재

11. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 재개발 또는 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있으나, 현 시점에서의 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 등기부상 지목(임야)과 토지대장상 지목(대)이 상이하므로, 실제 이용 및 향후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화전문회사 소유의 물건으로, 일반 매물과의 거래 과정에서 차이가 있을 수 있습니다.

12. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 시점(2026년 7월)에 호원동 일대 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

* 승원아트빌라 (2002년식, 71.44㎡ 전용면적): 15,300만원

* 승원빌라 (2002년식, 66.08㎡ 전용면적): 16,000만원

* 청산캐슬 (2017년식, 48.82㎡ 전용면적): 16,000만원

본건의 건물 면적은 36.45㎡ (약 11.02평)으로, 제시된 비교 사례들의 전용면적(48.82㎡ ~ 71.44㎡)보다 작은 편입니다. 감정가는 88,000,000원이며, 이는 면적당 약 2,414,101원/㎡ 수준입니다. 비교 사례들의 면적당 가격은 약 2,134,670원/㎡ ~ 3,277,345원/㎡ 범위에 있어, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 면적이 작을수록 단위 면적당 가격은 높아지는 경향이 있으므로, 36.45㎡의 소형 면적임을 감안한 시세 판단이 필요합니다.

13. 종합 의견

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 지하층 다세대주택으로, 회룡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고 망월사역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 정비구역 지정 및 공부와의 지목 차이 등은 향후 가치 판단에 있어 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가되나, 소형 면적인 점을 감안한 접근이 요구됩니다.

14. 투자 포인트

* 편리한 교통망 및 생활 인프라 접근성

* 인근 학교 존재로 인한 교육 환경 이점

* 말소기준 권리 외 인수할 권리 없음 (권리 분석상 안전)

* 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 기대감 (장기적 관점)

15. 예상 입찰가

제시된 감정가는 88,000,000원입니다. 주변 시세 및 본건의 제반 상황(면적, 위치, 권리관계, 특이사항 등)을 종합적으로 고려할 때, 경쟁적인 입찰을 고려한다면 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 금액까지도 검토해 볼 수 있습니다. 잠재적 리스크 요인 및 투자 수익률을 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 80%~100% 수준인 70,400,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반드시 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

16. 추가 확인 사항

* 건물 및 토지의 실제 이용 상태 및 현황 조사 필요

* 정비구역 지정에 따른 구체적인 개발 계획 및 영향 확인

* 전월세 임차인 현황에 대한 상세 조사 (보증금, 월세, 대항력 유무 등)

* 주변 혐오시설 존재 여부 확인 (주변 환경 조사 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.