나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100758 [1] 서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "양재역(지하철3호선, 신분당선)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및"양재역(지하철3호선, 신분당선)"등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2013.12.10) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100758 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층202호

* 용도: 다세대주택, 제2종근린생활시설

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 제2층 제202호 (사용승인일: 2013.12.10)

* 토지 면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

* 건물 면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

* 감정가: 300,000,000원 (삼억원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "양재역(지하철 3호선, 신분당선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "양재역(지하철 3호선, 신분당선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2014-01-27 (정순옥)

* 주택임차권: 2023-07-04 접수 (채권자/임차인: 문희준, 170,000,000원) - 말소: 인수

* 가압류: 2021-08-20 접수 (주식회사청보인베스트, 3,290,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 강제경매: 2026-04-15 접수 (채권자: 문희준, 170,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 문희준

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-26

* 확정일자: 2019-05-27

* 배당신고일자: 2023-07-04

* 대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항: 본 건에 대해 대항력 있는 임차인(문희준)이 존재하며, 해당 임차권은 등기부상 '인수'로 표시되어 있습니다. 또한, 물건명세서에 "을구 5번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수"한다는 내용이 명시되어 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 임차보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 채권자(문OO)와 임차인(문희준)이 동일인으로 추정되며, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 특별히 매수인이 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 배당 결과에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 매각기일 전 배당표 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 양재동 일대는 주거용 다세대주택과 함께 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 양재역을 중심으로 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기타

* 교통: 지하철 3호선 및 신분당선 양재역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치

* 교육: 주변에 학교 등 교육 시설이 존재합니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 양재역 인근 상업 시설 및 관공서, 병원 등 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 '인수'로 표시되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고 채권자가 임차인 본인으로 추정되어 배당을 통한 변제가 예상되나, 배당이 완결되지 않을 경우 매수인이 보증금(170,000,000원)을 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.)

상기 허가구역 지정 기간 및 대상에 따라 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (특히 아파트 용도 부지 관련 허가구역 기간은 2026년 말까지 이어집니다.)

6.3. 기타 리스크

감정가 3억원 대비 제공된 시세 정보(JSON 데이터)에서 유사 면적의 다세대주택 거래가 4천만원대에서 1억 3천만원대(약 1,576만원/㎡ ~ 1,993만원/㎡)로 나타나, 감정가와 시장 시세 간 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가가 실제 시장 거래가와 괴리가 있거나, 본건의 특수성(예: 소형 면적, 고층/저층 등) 또는 제시된 시세 정보와의 비교 기준 차이일 수 있습니다. 따라서 시세 조사를 통한 정확한 가치 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 여건: 지하철 3호선, 신분당선 양재역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 양재동의 발달된 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 임대 수익 목적 투자에 적합한 소형 면적입니다.

* 제2종근린생활시설 복합 용도: 주택 외 다른 용도로의 활용 가능성도 잠재적으로 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통한 변제가 예상되며, 채권자가 임차인 본인으로 추정되어 보증금 회수 가능성이 높습니다. 그러나 물건명세서 상 '매수인이 인수'할 수 있다는 점은 최종 확인이 필요합니다. 가장 큰 고려 사항은 감정가(3억원)와 시장 시세(JSON 데이터 기준 4천만원~1.3억원대) 간의 상당한 격차입니다. 투자 시에는 제시된 시세 정보를 바탕으로 철저한 가치 평가와 함께 임차인 보증금 인수 여부, 토지거래 허가구역 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다. 하지만 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)를 분석했을 때, 유사 면적의 거래 사례가 약 4,300만원에서 13,500만원 수준임을 감안하면 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 가능성이 있습니다. 권리분석상 임차인 보증금 170,000,000원이 인수되지 않을 것으로 예상되므로, 이를 제외한 가치 평가가 필요합니다.

다만, 시장 시세와 감정가의 큰 괴리, 그리고 임차인 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 입찰가는 약 240,000,000원 (감정가의 80% 수준)을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 최종 입찰가는 시장 조사 결과, 경쟁 상황, 임차인 관련 최종 확정 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.