나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50533 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 주위에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층 건물 내 제8층 제802호로서, 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 붙임, 개별 인테리어 마감 등, 창호 : 섀시창틀 유리창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지설비, 소화경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로, 동측으로 중로와 접하며 본건 아파트 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,754,060원(2026.4.20. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50533 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지 지분: 16.0944㎡

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물 지분: 84.4521㎡

건물 전용면적: 84.45㎡

건물 분양면적: 약 112㎡ ~ 119㎡ (수하임2차 및 유사 단지 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주요 특징: 2022년 10월 31일 사용승인된 신축급 임대 아파트 단지

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, '광양시청' 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조의 지상 28층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 통상적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방(가스보일러), 도시가스 공급설비, 화재탐지설비, 소화경보설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 광대로, 동측으로 중로와 접하고 있으며, 아파트 단지 동측으로 진출입로가 잘 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역 내에 위치하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-11-07, 채권최고액 120,000,000원) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대리인: 김미경)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-10-25

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (2022-11-07, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김미경 (2024-11-06, 219,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-15, 219,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 339,000,000원 (120,000,000원 + 219,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중동 일대는 광양시청을 중심으로 한 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 단지 인근에 근린생활시설이 밀집해 있으며, LF스퀘어 광양점과 같은 대형 쇼핑 시설이 인접해 있어 상업 활동이 활발합니다. 광양시청을 중심으로 한 공공기관 및 업무시설과의 접근성이 좋아 직주근접 수요가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 광양시청, 병원(광양사랑병원, 광양한방병원), 금융기관, 상업시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다. LF스퀘어 광양점 등 대형 쇼핑몰 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 단지 인근에 광양중동초등학교가 있으며, 동광양중학교, 광양중학교 등 중학교도 근거리에 위치하여 초·중 통학이 가능합니다.

* 의료시설: 광양사랑병원 등 종합병원과 한방병원, 이비인후과, 정형외과 등 다양한 의료기관이 인접해 있어 의료 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 본건이 위치한 수하임2차 아파트는 비교적 신축 단지로, 주변이 공동주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 현황조사일(2026.4.20.) 기준 미납관리비 1,754,060원이 발생한 상태입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 전 반드시 확인하고 정산해야 합니다.

* 혐오시설: 조사된 바로는 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 파악되지 않았습니다. 다만, 광양시 황금동 인근에서 폐기물 처리 시설 및 돌 파쇄장 설치와 관련된 민원이 발생한 사례가 있어, 지역 개발 및 산업 관련 시설 입지 여부에 대한 잠재적 우려를 염두에 둘 필요가 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황이 파악되어 대항력 없는 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시청 인근의 중심상업지역에 위치한 신축급 임대 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교육 및 의료 시설 접근성도 우수하며, 주변 환경이 주거에 적합하게 조성되어 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 미납관리비 발생 사실과 더불어, 임대 아파트라는 점, 그리고 신축 아파트의 특성상 향후 분양 전환 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정, 상업, 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 아파트: 2022년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 향후 개발 가능성: 광양시의 지속적인 발전 가능성과 함께, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 임대 아파트로 공급되었으며, 현재 감정평가액은 264,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 최근 시세 정보를 볼 때, 유사 면적대의 아파트 가격이 2억 중후반에서 3억 초반까지 형성될 수 있는 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 상회하는 수준일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 상세 시세 조사, 주변 실거래가 추이, 단지 내 분양 전환 시 예상 가격, 그리고 본 물건의 현황(층, 향, 내부 상태 등)을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 신축 임대 아파트라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석과 현장 조사를 통해 산정하는 것이 필수적입니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 물건의 가치를 면밀히 판단하여 본인의 자금 계획과 투자 목표에 부합하는 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.