나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50527 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광양시 중동에 소재한 동광양중학교 남측 인근 수하임2차 202동내에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 시청 및 학교 등이 소재함.

교통상황

차량출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 6층 601호로서 계단식임. 외벽 ; 콘크리트 위 페인팅 등 마감 등, 내벽 ; 벽지, 타일 붙임 등 내장재 마감, 창호 ; 새시창틀유리창호 등임.

이용상태

아파트 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러식 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지, 소화, 경보설비, 승강기설비 및 주차장 등의 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 아파트 등 2동의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로, 동측으로 중로와 접하며, 본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

* 사건번호: 순천지원 2026타경50527 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층601호

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

* 감정가: 300,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 6층 601호, 계단식.

* 외벽: 콘크리트 위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지, 타일 붙임 등 내장재 마감.

* 창호: 새시창틀유리창호.

* 전용면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

* 분양면적: (제공 자료에서 확인되지 않음)

* 층수: 6층/28층

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 토지이용상태: 세장형 평지로서 아파트 등 2동의 부지로 이용중.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광양시 중동에 소재하며, 동광양중학교 남측 인근 수하임2차 202동 내에 위치합니다.

* 주위 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 시청 및 학교 등이 소재하여 주거 생활에 편리합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

* 북측으로 대로, 동측으로 중로와 접하며, 본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 우리은행 근저당권 (2022-11-07 접수, 채권금액 119,880,000원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박상준 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 기타 권리

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07 접수)

* 주택임차권: 박상준 (2024-11-06 말소됨)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-15 개시결정)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인의 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 총 등기부채권액

* 총 등기부채권액은 약 338,880,000원 (우리은행 근저당 119,880,000원 + 주택임차권 219,000,000원) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 광양시청이 인근에 위치하며, 홈플러스, 중마시장 등 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 상권 특징

* 주거 지역 내에 상업 시설 및 행정 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

* 단지 인근에 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 동광양중학교가 단지 바로 앞에 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 중앙초등학교, 백운고등학교 등 다수의 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

* 본 지역은 학군이 우수한 것으로 평가됩니다.

5.2. 편의 시설

* 시청, 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 광양시민광장, 마동근린공원 등 휴식 공간이 풍부합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

* 단지 인근에 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 미납된 관리비 1,663,600원 (2026.04.21 기준)이 발생해 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 공동 담보

* 본 물건은 공동 담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 물건 외 다른 부동산에도 동일한 채무에 대한 담보가 설정되어 있음을 의미합니다.

6.3. 토지 이용 계획

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 동광양중학교 및 다수의 편의시설, 녹지 공간이 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 또한, 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 미납 관리비와 공동 담보 설정 이력은 투자 결정 시 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 권리상 안전성이 확보된 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수되는 채무가 없으므로, 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

8.2. 입지 조건

* 광양시 중동의 중심부에 위치하여 시청, 대형마트, 공원 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

8.3. 시장 전망

* 광양시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 발전 가능성을 면밀히 분석하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 300,000,000원 입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 실질적인 인수 부담은 없습니다.

* 미납 관리비 1,663,600원은 별도 확인 및 정산이 필요합니다.

* 입찰가 산정 시에는 상기 감정가와 미납 관리비, 그리고 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있으나, 상세한 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.