나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50534 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층2801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「동광양중학교」남측 인근에 위치한 수하임2차 제201동 제28층 제2801호로 주위는 아파트, 업무용, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로 서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건 내 제201동 제28층 제2801호로서, 외 벽: 석재붙임, 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음. (본건 단지 북측 및 동측으로 각각 도로에 접함)

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50534 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층 2801호

* 토지면적: 11.42㎡ (약 3.46평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준, 분양면적은 제공되지 않음)

* 감정가: 200,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「동광양중학교」남측 인근에 위치한 수하임2차 제201동 제28층 제2801호로, 주위는 아파트, 업무용, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 28층 건물 내 제201동 제28층 제2801호로서, 외벽은 석재붙임, 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지, 타일마감 등, 창호는 샷시 등임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 아스팔트포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있으며, 본건 단지 북측 및 동측으로 각각 도로에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-11-07, 권리금액: 81,120,000원)

* 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 정숙 주택임차권 (을2) (보증금: 163,000,000원, 전입/확정일자: 2024-05-23, 배당신고일자: 2024-10-14)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑2) (권리금액: 163,000,000원, 사건번호: 2026타경50534)

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 정숙)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024-05-23

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 광양시 중동 소재 아파트, 업무용, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치함.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 동광양중학교 인근 지역의 생활 인프라를 활용할 수 있음.

* 혐오시설 유무: 현재까지 조사된 바에 따르면 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 광양시 황금동 일대에 폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지와의 거리가 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 동광양중학교가 소재하여 자녀 교육에 편리함. 주변에 광양중학교, 광양제철고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 아파트 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능함. 인근에 다양한 마사지 업소 및 펜션 등이 분포하고 있어 관련 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통망: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리함.

* 자연환경: 백운산 자락의 계곡, 광양매화마을, 백운산 자연휴양림 등이 광양시에 위치하고 있어 자연을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

1.6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 04월 20일 현황 조사 기준, 미납된 관리비 1,245,750원이 확인되었음. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 시 반드시 확인해야 함.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 명시되어 있음. 이는 현재 점유 관계 및 명도 대상에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성이 있음.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행된 물건으로, 채무자의 다른 담보물건의 경매 진행 여부 또는 낙찰 후 추가적인 권리관계 발생 가능성을 염두에 두어야 함. 다만, 본건 자체의 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 건물 노후도: 본건이 속한 수하임2차 아파트는 2022년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 수하임2차 아파트 경매 물건으로, 동광양중학교 남측 인근에 자리잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 교통 상황 또한 보통 수준으로 평가됨. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 임차권 및 강제경매가 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 그러나 미납 관리비 1,245,750원이 확인되어 낙찰 시 추가 부담이 발생할 수 있으며, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 깔끔한 물건임.

* 우수한 교육 인프라: 동광양중학교가 인접하며, 주변에 다양한 학교가 있어 학군 수요가 있는 지역임.

* 생활 편의시설 접근성: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하며, 광양시 중동 지역의 생활 인프라를 활용하기에 좋음.

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 주거 가치가 높음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 부담 가능 금액 (미납 관리비): 1,245,750원

* 광양시 중동 지역 아파트의 시세는 2020년 기준 60㎡(약 18평형) 아파트가 1.0억 ~ 1.1억 원 수준이었으나, 이는 과거 시세임. 최근(2024년 3월) 59㎡ 전세가가 16,300,000원인 점을 고려할 때, 본건(59.94㎡)의 최근 매매 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있음. 다만, 정확한 현재 시세 파악을 위해서는 별도의 시세 조사 및 현장 방문이 필수적임. 따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.