나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50516 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 중 제25층 제2501호로서 외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 중심상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50516 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 25층2501호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적 추정): 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 중 제25층 제2501호이며, 외벽은 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이새시창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접해 있으며, 동측으로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 중심상업지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부요약:

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (2022-11-07, 81,120,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 최희원 (2024-10-14 접수, 163,000,000원, 전입 2022-11-18, 확정 2022-10-27) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-14 접수, 163,000,000원) - 본건 경매 개시

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (본명: 최희원)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-18

* 확정일자: 2022-10-27

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 244,120,000원

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 본건은 현재 아파트로 이용중에 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업시설의 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 남측 인근에 동광양중학교가 있으며, 광양중앙초등학교, 광양동초등학교 등 다수의 초등학교와 광양중동중학교, 광양백운중학교 등 중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 본건 인근에 중형마트, 편의점, 다양한 근린상가 시설이 도보 거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 의료시설: 가까운 거리에 병원 및 약국 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 2026년 4월 기준으로 1,127,520원의 미납 관리비가 발생한 것으로 확인되었습니다. 이는 매수인이 잔금 납부 시 추가로 부담해야 할 수 있는 금액입니다.

* 혐오시설: 인근 지역(황금동)에서 돌 파쇄장 등 비산먼지, 소음, 진동을 유발할 수 있는 시설로 인한 주민 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지(중동)와 직접적인 인접 관계는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 중동 일부 지역에서 소음 발생 가능성이 있는 소형 술집 등이 언급된 바 있으나, 이는 일시적인 영향일 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채무가 여러 부동산에 걸쳐 있을 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 권리분석상으로는 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 중심상업지역에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다. 주변에 교육시설, 편의시설, 교통시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 미납 관리비가 발생한 점은 인수 시 추가 부담이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정되어 있어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 생활 편의성이 우수한 입지: 초등학교, 중학교 등 교육시설이 인접하고, 마트, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주상복합지대 내 아파트: 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 중심상업지역: 중심상업지역에 위치하여 향후 상업 활동 및 상권 발달에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(202,000,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 미납관리비(1,127,520원)와 본건의 현장 조사 시 파악되는 실제 상태, 지역 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건의 경우 인수 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액을 바탕으로 입찰가 산정을 진행하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.