나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31102 [1] 광주광역시 북구 임동 104-7 한국아델리움 103동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 '한국아델리움 1차' 103동 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 야구장 건축중인 대규모 부지 등임.

교통상황

본건 단지 북동측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 20층 2004호(남동향, 계단식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가로장방형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측 및 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31102 (1)

소재지: 광주광역시 북구 임동 104-7 한국아델리움 103동 20층2004호

용도: 아파트

감정가: 328,000,000원

토지면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 분양면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 전용면적: 약 63.6㎡ (약 19.2평) (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 임동 소재 '한국아델리움 1차' 103동 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 야구장 건축중인 대규모 부지 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 단지 북동측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 유사 가로장방형의 토지 위에 아파트 건물이 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 동측 및 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 29일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(을18)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(을18) 이하의 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 등기부 요약: 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류 등의 권리 변동이 있었으며, 최종적으로 오케이저축은행의 근저당권 및 국민은행의 가압류, 오케이저축은행의 임의경매 신청으로 본 경매가 진행되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 한국아델리움 1차 아파트 단지는 지역 내 주거 중심지로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 인근에 대규모 야구장 부지가 건축 중인 점은 향후 지역 활성화 또는 소음, 교통량 증가 등의 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변은 아파트 단지 및 단독주택 밀집 지역으로, 주거 기능이 강화된 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근 주요 간선도로를 통한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 경로당, 놀이터, 어린이집, 헬스장, 요가실, 탁구장, 노래교실 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 신세계 및 이마트가 인근에 위치하여 쇼핑 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 광주서림초등학교가 약 934m 거리에 위치해 있습니다.

* 주요 시설: 현재 건축 중인 대규모 부지(야구장)는 주변 개발의 주요 요소로 작용할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 유종수 씨가 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2025년 10월 28일입니다. 배당신고일자는 2026년 4월 27일입니다.

* 명시된 '대항력 없음'에도 불구하고, 보증금 20,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있어 특이사항에 대한 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2005년에 건축된 아파트로, 내부 마감재, 설비 등 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 개발: 건축 중인 대규모 부지의 용도, 완공 시점, 이에 따른 소음, 교통 체증 등 잠재적 리스크를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에 광주구치소 신축 논쟁이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한, 광주시 전반적으로 소각장 건립과 관련된 논의가 있으나, 이는 본건 입지에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 적습니다.

1.6. 종합 의견

* 광주광역시 북구 임동에 위치한 한국아델리움 1차 아파트 경매 물건으로, 법적으로 안전한 권리 관계를 가지고 있으며, 비교적 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 주변 개발(야구장 건설 등)은 지역 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 동시에 소음 및 교통 불편을 야기할 수도 있습니다.

* 현재 거주 중인 임차인과의 명도 절차, 임차인의 보증금/차임 관련 특이사항 확인, 그리고 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인: 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. (단, 명도 저항 가능성은 상존)

* 입지 개선 가능성: 주변 대규모 개발 사업(야구장 등)으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 328,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 호가 비교 (현재 시세는 3억 3천만원 내외로 형성되어 있습니다).

* 명도 예상 비용 및 기간 (임차인 관련 비용 포함).

* 건물 노후화로 인한 수리 예상 비용.

* 향후 지역 개발 사업의 긍정적/부정적 영향 분석.

* 인수되는 권리나 보증금이 없으므로, 시장 가치와 본건의 잠재적 리스크를 감안하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.