나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3191 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 207동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '수문초등학교' 남서측 인근에 소재한 신창2차부영아파트 207동 내에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 보통임.

교통상황

제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 22층건 중 9층 906호이며 계단식 남향임. 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창틀 유리창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

근사다리 평지로서 아파트 10개동 및 부속건물 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 차량 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 소재한 신창2차부영아파트 207동 9층 906호로, '수문초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 학교 및 근린상가 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 간선도로가 인접해 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 동측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권은 주식회사 부영, 주식회사 부영주택을 거쳐 김미애에게 이전되었습니다. 현재 본 건의 경매는 광주지방법원 2026타경3191 사건으로, 채권자는 강OOOOO입니다. 등기부에는 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 목포우리신용협동조합의 근저당권(252,000,000원)입니다. 이보다 늦은 날짜에 등기된 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서의 '물건명세서 참고사항'에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 있으나, 해당 내용에 '없음'으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 채권 총액 및 감정가 비교

등기부상 채권 총액은 369,400,000원이며, 이는 감정가 262,000,000원보다 높은 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 인근에 근린상가들이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

수문초등학교가 인근에 위치하며, 주거지역 내에서 필요한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과로는 본 건 아파트 단지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주변은 주거 및 교육 시설, 근린상가 등이 밀집한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

해당 물건은 신창2차부영아파트 207동 9층에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 22층 건물 중 9층에 해당합니다. 남향으로 배치되어 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 내부 상태

외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 새시창틀 유리창으로 마감되어 있습니다.

5.3. 설비 및 난방

일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 난방 설비 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있으며, 이는 경매 절차 진행이나 권리 관계 파악 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액(369,400,000원)이 감정가(262,000,000원)를 상회하므로, 경매 진행 시 유찰 가능성 또는 낙찰가 산정에 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

6.3. 임차인 관련

제공된 임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 현장 확인이 필수적이며, 만일 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이나 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 신창동에 위치한 신창2차부영아파트 경매 물건으로, 수문초등학교와 근린상가가 인접한 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하고 중복 사건으로 분류된 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대에 위치하며, 주변 개발 계획 및 교통망 개선 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 아파트 물건으로 일반적인 수요층 확보가 용이합니다.

* 권리 분석상 낙찰 시 명확한 권리 승계 부담이 적을 것으로 예상되나, 임차인 미확인 리스크는 별도 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다.

임차인이 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

등기부채권총액이 감정가를 상회하고 중복사건인 점, 그리고 시장 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 채권 총액과의 관계를 면밀히 분석하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.