나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31108 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어마이스터고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량진출입이 가능하고, 북측 인근으로 간선도로가 통과하며 지하철역(송정공원역)이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1001호로서, 외벽 : 치장석재 및 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31108 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.123㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평). 건물면적 73.95㎡ (약 22.37평)은 전용면적으로 추정됩니다.

건물지분: 73.9539㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어마이스터고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가지대임.

교통상황: 본건 단지 까지 제반 차량진출입이 가능하고, 북측 인근으로 간선도로가 통과하며 지하철역(송정공원역)이 소재하고 있음.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1001호로서, 외벽은 치장석재 및 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 새시창임.

이용상태: 아파트임.

설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 단지 북서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임. 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 소재하여 교육 관련 시설 접근성이 있음.

2.2. 교통 환경

북측 인근으로 간선도로가 지나 교통이 편리하며, 지하철 1호선 송정공원역이 소재하여 대중교통 이용이 용이함. 차량 진출입도 원활함.

2.3. 도시계획 및 개발 제한

토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당함. 이러한 용도지구 및 제한사항들은 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존등기: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018-05-29, 102,000,000원)

말소되는 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 박준석 주택임차권 (을2, 보증금 178,000,000원, 전입 2019-12-31, 확정 2019-11-15)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑3, 207,352,605원)

* 북광주세무서장 압류 (갑4)

* 국민건강보험공단 압류 (갑5)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박준석)

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-31

확정일자: 2019-11-15

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입하였으며, 등기부상 주택임차권도 말소 처리되어 매각으로 인해 소멸함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 본 물건은 낙찰 후 모든 기존 권리가 말소되어 깨끗한 권리 상태로 인수 가능함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 광산구 송정동 일대는 주택 및 상가 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있음. 송정크레지움센트럴 단지 자체적으로도 공동주택 단지로서의 역할을 수행함.

4.2. 상업 시설 현황

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 송정공원역 주변으로 상권이 형성되어 있어 다양한 상업시설 및 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됨.

4.3. 주변 개발 계획 및 잠재력

정확한 지역 개발 계획 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 송정역세권 개발 등 광주광역시의 주요 개발 축과 연관성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 기대해볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 지하철 1호선 송정공원역 인접, 광주송정역(KTX, SRT, 공항)과의 연계성 좋음.

* 쇼핑/마트: 주변 근린생활시설 및 송정역 주변 상업시설 이용 가능.

* 병원: 인근 병원 및 의원 접근 가능.

* 교육: 광주소프트웨어마이스터고등학교 등 다수의 학교가 근거리에 위치함.

5.2. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 긍정적 시설: 송정공원, 광주송정역, 로컬마트, 다수의 식당 및 카페 등 생활 편의시설 밀집.

* 잠재적 혐오 시설: 현재까지 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 장래 개발에 따라 변동될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재함.

6.2. 토지이용계획 제한

다수의 용도지구 및 제한사항(방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등)이 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

6.3. 명도 관련 이슈

경매 물건의 특성상, 기존 점유자(소유자 또는 임차인)의 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우, 강제집행 절차 진행에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정크레지움센트럴 아파트로, 송정공원역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건이 양호함. 아파트로서의 기본적인 구조와 설비를 갖추고 있으며, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하나, 이는 지역 특성으로 이해될 수 있음. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 점이 큰 장점임. 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 추가 비용이 없는 것으로 분석되어, 향후 명도 관련 이슈만 잘 해결된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 초역세권 아파트: 송정공원역 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 안정적인 주거 환경: 주택 및 상가 혼합지역으로 기본적인 생활 인프라 구축.

* 광주송정역세권 잠재력: KTX/SRT/공항 접근성이 뛰어나 광주 지역의 주요 거점 역할을 할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,000,000원이며, 권리상 인수되는 금액은 0원임. 주변 시세 및 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 일반적인 경매 낙찰가율 및 본건의 입지, 권리 상태를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 164,800,000원 ~ 185,400,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됨. 다만, 이는 일반적인 분석에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 반영해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.