나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31081 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1020호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상20층 건내 제10층 제1020호(남서향,복도식)로서, 외벽 : 치장벽돌, 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 임.

이용상태

1-가 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생시설 및 급배수시설, 승강기시설, 도시가스난방시설, 소화전시설, 화재탐지 및 경보시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대소각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31081 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1020호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 가격 및 면적 정보

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 주 OOOOOOO (검색 결과에 따르면 주택도시보증공사로 추정됨)

1.4. 특이사항

오피스텔임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "광주역" 남서측 인근 및 "신안사거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광주역이 가까워 대중교통 및 광역 접근성이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 우리은행 근저당(말소기준권리)이 설정되었으며, 이후 주택도시보증공사의 전세권 설정 및 강제경매 개시 결정이 있었습니다. 확인된 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 2,277,300,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2023-02-17

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 대상 권리임

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 2,333,820,000원으로 높은 금액이나, 대부분이 말소 예정인 권리이므로 실제 인수 부담과는 거리가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집한 상업지구입니다.

4.2. 편의시설

건물 1층에는 편의점이 입점해 있으며, 도보 거리에 세븐일레븐, 카페, 신안동 먹자골목(다양한 식당 포함) 등 생활 편의시설이 풍부합니다. NC백화점 또한 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

4.3. 업무 및 투자 환경

오피스텔, 상업시설, 숙박시설 등이 공존하는 복합적인 지역 특성을 가지고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 광주역이 가까워 시외 이동도 용이합니다. 상업지구에 속해 있어 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

다수의 호텔, 모텔 및 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과에서 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계

현재 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (미상)

6.2. 권리 관계

주택도시보증공사로부터의 대규모 전세권 설정 및 강제경매가 있었으나, 모두 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 모든 법적 절차의 완결 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 오피스텔 특성

오피스텔은 일반 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근의 역세권 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 경매 절차상 큰 금액의 권리들이 다수 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상태입니다. 오피스텔로서의 시장 가치와 임대 수익성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 권리(주택도시보증공사)가 말소 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 광주역 역세권의 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 상업 및 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 231,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 전세 시세가 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 타 경매 사례에서 동일 건물 내 유사 면적 물건이 여러 차례 유찰 후 감정가의 45% 수준에서 최저 매각 가격이 형성된 사례도 있어, 시장 상황 및 향후 추가 유찰 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 본건의 경우, 보수적인 시세 반영 및 잠재적 수익률을 고려할 때, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현재 상태, 시장 상황, 향후 임대 및 매매 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.